KNOW HOW
  • FINANCIAL

    นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ Yield คืออะไร?

    บทความที่จะอธิบายว่า Yield คืออะไร แจกแจงประเภทของ Yield รวมถึงแนะนำวิธีคำนวณ Yield ประเภทต่างๆ

    AP THAILAND

    AP THAILAND

    yield คืออะไร

    บอกได้เลยว่า Yield เป็นอีกหนึ่งตัวแปรในระบบเศรษฐกิจที่สำคัญไม่แพ้ตัวแปรอื่นๆ อย่าง เงินเฟ้อ ค่าเงิน ดอกเบี้ย GDP ฯลฯ นักลงทุนมือใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่สนามการลงทุนจึงน่าจะเคยเห็นเรื่องของ Yield ผ่านตากันมาบ้าง แต่อาจยังมีข้อสงสัยว่า Yield คืออะไร ทำไมคนที่เริ่มต้นลงทุนต้องรู้ บทความนี้ได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับ Yield มาไขข้อสงสัยกัน

     

    Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไรจึงจะคุ้มต่อการลงทุน

    ทำความรู้จักกับ Yield อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน

    Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน อาทิ

    • หุ้น ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ปันผล
    • ตราสารหนี้ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ดอกเบี้ย
    • อสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ค่าเช่า

    ผลตอบแทนในที่นี้อาจหมายถึง ผลตอบแทนที่รู้ว่าจะได้ หรือผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะได้ ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์

    ทั้งนี้ สามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อาทิ ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นมาก ก็อาจชี้ให้เห็นถึงเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเช่นกัน

     

    ประเภทของอัตราผลตอบแทนที่สำคัญ

    ประเภทของอัตราผลตอบแทนที่สำคัญ

    Yield มีหลากหลายประเภท แตกต่างกันไปตามการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลาต่างๆ ประเภทที่สำคัญ ได้แก่ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน และอัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน

    อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield)

    Current Yield หรือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างง่าย คำนวณจากผลตอบแทนต่อปีที่ได้รับ เทียบกับราคาในตลาด หรือเทียบกับต้นทุน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากดอกเบี้ยต่อปี โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร

     

    อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน    =   ผลตอบแทน (อาทิ ดอกเบี้ยที่ระบุบนตั๋วตราสารหนี้) ÷ ราคาตลาด

     

    อัตราผลตอบแทนประเภทนี้จะไม่คำนึงถึงมูลค่ากระแสเงินสด ส่วนต่างราคา (Capital Gain or Loss) หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่อาจงอกเงยจากการนำดอกเบี้ยไปลงทุนต่อ (Reinvestment)

    อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)

    Yield to Maturity หรือ อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน คือ อัตราผลตอบแทนที่นับตั้งแต่วันซื้อ ถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับหรือคาดการณ์ว่าจะได้รับเมื่อถือสินทรัพย์จนครบอายุ เป็นอัตราผลตอบแทนที่นิยมใช้ที่สุดในตลาด โดยสูตรคำนวณแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของสินทรัพย์ที่ถือ

     

    Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้

    Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้

    พูดถึงภาพรวมสำหรับคำถาม Yield คืออะไร ไปแล้ว มาดู Yield ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกันบ้างดีกว่า Yield ของผู้ที่ลงทุนในอหังสาริมทรัพย์ก็คือการปล่อยอหังสาริมทรัพย์ให้เช่านั่นเอง โดยสามารถแบ่งอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental  Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) 

     

    • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยไม่ได้กู้ธนาคาร อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

     

    Gross Rental Yield  (%)   =   (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100  

     

    ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้อคอนโดในราคา  2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
    ดังนั้น จะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 9 % ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

     

    Gross Rental Yield  (%)   =    [ ( 15,000 x 12 ) ÷ 2,000,000 ] x 100    =    9%

     

    • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

     

    Net Rental Yield  (%)   =   [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100      

     

    ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา  2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน 

    ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 1,250 บาท ซึ่งเท่ากับปีละ 15,000 บาท และเสียค่านายหน้าหาผู้เช่าตอนแรกเข้า 15,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 7.5% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

     

    Net Rental Yield  (%) = { [ ( 15,000 x 12 ) - ( 15,000 + 15,000 ) ] ÷ 2,000,000 } x 100  = 7.5%

                 

    • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) คือ เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาทิ ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร

     

    Cash on Cash Rental Yield  (%)  = [(ค่าเช่าตลอดปี - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100

     

    ตัวอย่าง เช่น ลงทุนกู้สินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เงินดาวน์ 300,000 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 20,000 บาท ตกแต่งและติดตั้งอินเทอร์เน็ต 1,000,000 บาท และเสียค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท ปล่อยให้เช่าเดือนละ 25,000 บาท

    ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่  3.4% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

           

    Cash on Cash Rental Yield (%) = { ( 25,000 x 12 ) - [ ( 20,000 x 12 ) + 15,000 ) ] ÷ 1,300,000 ) } x 100 = 3.4%        

     

    จากข้อมูลที่อ่านกันไป จะเห็นอะไรได้มากขึ้นว่า Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีความแตกต่างกันไปตามปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาตัวอสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยสินเชื่อในกรณีกู้ธนาคาร ค่าตกแต่ง ค่าเช่าที่กำหนด ทำเล ฯลฯ ดังนั้น การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้ถูกจึงเป็นจุดสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนได้อัตราผลตอบแทนที่คุ้มค่า

     

    ผลตอบแทนจากการลงทุน

    วิธีการคำนวณเพื่อหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ทั่วไป

    สำหรับวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหรือ Yield ในสินทรัพย์ทั่วไป เบื้องต้นสามารถคำนวณได้จากสูตร

     

    Yield (%)    =    (ผลตอบแทนที่ได้ ÷ ราคาของทรัพย์สิน)   x   100

     

    ยกตัวอย่าง ลงทุนในหุ้น 2,000,000 บาท ได้รับปันผลปีละ 30,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 1.5% จากสูตรคำนวณดังต่อไปนี้

     

     Yield (%) = ( 30,000 ÷ 2,000,000 ) x 100 = 1.5 %

     

    Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไรจึงจะคุ้มต่อการลงทุน

    Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไรจึงจะคุ้มต่อการลงทุน

    ในการลงทุนนั้น ยิ่งเปอร์เซ็นต์ของ Yield มาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นตาม และชี้ถึงความเสี่ยงที่ลดลง แต่ต้องระวังด้วยว่า บางครั้งเปอร์เซ็นต์ที่สูงก็อาจมาจากมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ลดลง ทำให้เมื่อนำไปแทนค่าในสูตรแล้วได้เปอร์เซ็นต์สูง แต่ผลตอบแทนที่ได้จริงไม่ได้สูงตาม ทั้งนี้ ควรเลือกการลงทุนที่มีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าดอกเบี้ย

     

    สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรมี Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6-8% ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน ทั้งนี้ หากนักลงทุนกู้สินเชื่อธนาคารมาเพื่อลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ก็จำต้องคำนึงถึงดอกเบี้ยของธนาคารด้วย โดยควรได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2%

     

     

    นักลงทุนมือใหม่คงได้คำตอบกันไปแล้วว่า Yield คืออะไร ซึ่งจริงๆ แล้ว Yield เป็นชื่อเรียกผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ และนับว่าเป็นตัวแปรสำคัญที่นักลงทุนควรให้ความสำคัญไม่แพ้ตัวแปรทางเศรษฐกิจอื่นๆ ดังนั้น การศึกษาข้อมูลและคำนวณ Yield ประเภทต่างๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนจะช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่ดีได้ รู้ครบทุกรายละเอียดแบบนี้แล้ว ก็เริ่มสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมทำเลทอง ราคางาม เอาไว้วางแผนลงทุนเพิ่มความมั่นคงทางการเงินกันได้เลย 

    RELATED ARTICLES