ด้วยสถานการณ์อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งขึ้นสูงในปัจจุบัน ทำให้สินค้าหลายๆ ชนิดปรับตัวสูงขึ้น แต่ในทางกลับกันการลงทุนบางอย่างกลับสวนกระแส หนึ่งในนั้นคือการซื้อคอนโดปล่อยให้เช่า ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดี เพราะเมื่อเงินเฟ้อสูงขึ้น มูลค่าคอนโด และการปล่อยเช่าคอนโด ย่อมมีการปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ทำให้ได้กำไรจากการลงทุนคอนโดที่ปล่อยเช่า ถึงอย่างไรก็ตามการลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ ดังนั้น หากไม่อยากขาดทุนควรศึกษาการลงทุนอย่างละเอียด รวมทั้งเคล็ดลับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรให้ไม่ขาดทุน!
ข้อควรรู้ก่อนลงทุนในคอนโดปล่อยเช่า
การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่า เป็นวิธีการลงทุนที่นิยมกันมาก เนื่องจากเป็นการลงทุนระยะยาวและได้ผลตอบแทนดี แต่ทั้งนี้การจะลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าก็มีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึง มาดูกันว่าจะมีเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรบ้าง
1. สำรวจตลาดคอนโดในแต่ละทำเล
สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด และออฟฟิศ ต่างเป็นช่องทางในการลงทุนและหารายได้จากค่าเช่าในระยะยาวทั้งหมด ส่วนใหญ่แล้วในปัจจุบันจะนิยมซื้อคอนโดปล่อยเช่ากันมากที่สุด เนื่องจากมี Capital Gain ในการลงทุนที่ดี แต่ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดและปล่อยเช่า ควรพิจารณาจากศักยภาพของทำเลนั้นก่อน เราลองมาดูกันว่าจะมีทำเลไหนบ้างที่น่าลงทุน
- ทำเลสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ทำเลที่ครองใจคนเมืองและเป็นขวัญใจของนักซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ล้วนมีราคาพุ่งสูงขึ้นในทุกปี ปัจจุบันถือได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศ ด้วยราคาต่อตารางวาอยู่ที่ 3,300,000 บาท
- ทำเลถนนวิทยุ ด้วยตัวทำเลเป็นแหล่งอาคารสำนักงานใจกลางเมือง รายล้อมด้วยออฟฟิศ โรงแรม และสถานทูตจากหลายประเทศ จึงเหมาะแก่การซื้อคอนโดปล่อยเช่า ทั้งดีมานด์การอยู่อาศัยที่เยอะของกลุ่มคนหลากหลายเชื้อชาติ ทำให้ราคาที่ดินถนนวิทยุปัจจุบันสูงถึง 2,750,000 บาทต่อตาราวา
- ทำเลสุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ทำเล CBD รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานสมัยใหม่ ถือเป็นย่านศูนย์รวมการค้าและธุรกิจชื่อดังของประเทศ และเป็นย่านที่มีการกระจุกตัวของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า กับระดับราคาที่ดินเริ่มต้นที่ 2,730,000 บาทต่อตารางวา
- ทำเลสีลม ย่านใจกลางของธุรกิจ มีสวนสาธารณะสีเขียวขนาดใหญ่ เต็มไปด้วยโรงแรม แหล่งธุรกิจ ศูนย์การค้าร้านอาหารชื่อดัง ซึ่งเหมาะแก่การลงทุนอย่างคอนโด และทำการปล่อยเช่า ซึ่งทำเลนี้ก็ไม่ต่างจากชิดลม-เพลินจิตเลยทีเดียว โดยราคาที่ดินอยู่ที่ 2,500,000 บาทต่อตารางวา
- ทำเลสาทร ย่านเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ ส่วนใหญ่จะเป็นแหล่งงาน อาคารสำนักงาน รวมถึงตอบโจทย์เรื่องที่อยู่อาศัย ด้วยแหล่งงานที่มากมาย การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า จึงเป็นที่น่าสนใจไม่น้อย ประกอบกับราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นทุกปีด้วยราคาที่ดินเริ่มต้น 2,200,000 บาทต่อตารางวา
จะเห็นได้ว่าเมื่อโครงการรถไฟฟ้าเข้าถึง ระบบสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น สิ่งอำนวยความสะดวกครบ เดินทางเข้า-ออกนอกเมืองได้ง่ายด้วยรถไฟฟ้า จึงทำให้ราคาของที่ดินพุ่งสูงขึ้น เรียกได้ว่าเป็นแหล่งเก็งกำไรด้านลงทุนคอนโดปล่อยเช่าดีๆ นี่เอง แต่ถึงแม้ว่าโครงการรถไฟฟ้าจะเข้าถึงทำเลต่างๆ ก็ไม่ได้หมายความว่าราคาจะพุ่งสูงทุกทำเล เพราะต้องดูเรื่องดีมานด์ของการอยู่อาศัยในทำเลนั้นด้วย
2. เข้าใจกลุ่มเป้าหมาย
อีกหนึ่งเคล็ดลับของการซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่นักลงทุนต้องคำนึงคือ การดูทำเลว่ามีศักยภาพเพียงพอต่อความต้องการของกลุ่มผู้เช่าหรือไม่ และกลุ่มลูกค้าอยู่ในระดับไหน มีดีมานด์ในการจ่ายมากน้อยแค่ไหน เช่น กลุ่มนักธุรกิจหรือคนวัยทำงาน คนกลุ่มนี้จะไม่ค่อยน่าห่วงเรื่องค่าเช่าเท่าไหร่เพราะมีเงินเดือนตายตัว เพียงแค่คอนโดต้องอยู่ใกล้สถานที่ทำงาน เดินทางสะดวกก็ยินดีที่จะเช่าอยู่อาศัย และสำหรับกลุ่มของนักศึกษามหาวิทยาลัย ส่วนใหญ่กลุ่มนี้จะเน้นเรื่องการแต่งห้องที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต มีความเป็นโมเดิร์น มินิมอล และมี Facility พื้นที่ส่วนกลางกว้างขวางทั้งโซน Fitness, Co-Working Space เป็นต้น
3. เลือกลงทุนในบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือแน่
ก่อนการเลือกซื้อคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า คุณควรพิจารณาและเลือกซื้อจากบริษัทที่น่าเชื่อถือ โดยสามารถดูได้จากปีที่ก่อตั้ง ชื่อเสียง หรือจำนวนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว นอกจากนี้การลงทุนกับแบรนด์ที่น่าเชื่อถือจะทำให้ได้เปรียบในเรื่องของราคาการเช่ามากกว่าแบรนด์เล็กๆ รายย่อยอีกด้วย
4. อย่าลืมคำนวณเรื่องภาษีและสิ่งปลูกสร้าง
ในแต่ละปีผู้มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเจอกับการเรียกเก็บภาษีที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ยิ่งในกรณีที่มีคอนโดหลายห้องที่เป็นชื่อของตัวเอง อาจจะต้องเสียภาษีในระดับที่สูงขึ้น จึงควรคำนวณว่าการลงทุนกับภาษีคอนโด ที่ต้องจ่ายคุ้มกันหรือไม่
5. ประเมินความเสี่ยงทางการเงิน
การซื้อคอนโดปล่อยเช่า เป็นการลงทุนในทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ที่ต้องใช้เงินทุนเยอะ และยังเป็นการลงทุนในระยะยาว ดังนั้น ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพท์ควรมีเงินทุนสำรองหรือเงินเย็นส่วนหนึ่ง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทางการเงินในกรณีฉุกเฉินหรือต้องการใช้เงิน
เคล็ดลับการเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน
หากเป็นผู้รู้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ย่อมได้เปรียบเรื่องการลงทุน และมีโอกาสทำกำไรจากการลงทุนได้สม่ำเสมอ ลองมาดูกันว่าเคล็ดลับการซื้อคอนโดและปล่อยเช่าเพื่อการลงทุน รวมทั้งวิธีเฟ้นหาคอนโดที่ตอบโจทย์ต่อความต้องการของผู้ซื้อและผู้เช่า ต้องดูจากอะไรบ้าง
ทำเลถือว่าเป็นหัวใจสำคัญ
เลือกทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง เพราะการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนซื้อคอนโดและปล่อยเช่า โดยสามารถเลือกโครงการในทำเลที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า เดินทางง่าย มีโรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ตลาด และใกล้แหล่งทำงานหรือสถานศึกษา ก็จะทำให้ผู้ที่ต้องการเช่าเกิดความสนใจ
เลือกขนาดห้องที่พอเหมาะ ไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป
ขนาดห้องมีผลต่อการตัดสินใจสำหรับผู้เช่า เพราะหากเป็นห้องขนาดเล็กมากเกินไป ผู้เช่าจะมองว่าอาจจะไม่คุ้มค่ากับค่าเช่า หรือในขณะเดียวกันหากห้องที่มีขนาดใหญ่มากเกินไปก็อาจจะทำให้ใช้ระยะเวลานานกว่าจะมีผู้เช่าสนใจ จึงควรเลือกห้องขนาดกลางที่อยู่อาศัยแล้วสบาย ไม่ว่าจะอยู่เดี่ยวหรืออยู่เป็นคู่ก็ไม่อึดอัดหรือดูกว้างจนเกินไป อย่างขนาดห้อง 32 ตารางเมตร ซึ่งถึงว่าเป็นห้องที่เหมาะสำหรับคนรุ่นใหม่
ราคาต่อตารางเมตรน่าคบหา
อีกหนึ่งเคล็ดลับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าคือ ตรวจเช็กราคาต่อตารางเมตรก่อนการลงทุนว่ารับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้หรือไม่ เพราะราคาต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ และยิ่งทำเลไหนที่มีความต้องการเช่าสูงราคาจะยิ่งสูงขึ้น ทั้งนี้ หากเป็นราคาต่อตารางเมตรสูงมากเกินไปกว่าจะถึงจุดคุ้มทุนอาจจะใช้เวลาที่นาน
ผลตอบแทนคุ้มเกิน 7%
ก่อนเลือกลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะต้องมั่นใจว่าได้รับผลตอบแทนคุ้มเกิน 7% ซึ่งสามารถคำนวณได้จากการนำค่าเช่าต่อเดือน คูณด้วย 12 แล้วหารด้วยราคาคอนโดที่ได้ซื้อมา จากนั้นให้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ หากได้ผลตอบแทนเกิน 7% จะถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี เพราะเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 2%-3% ทั้งนี้ ก่อนการลงทุนควรสำรวจด้วยว่าห้องขนาดเดียวกัน Type เดียวกันถูกปล่อยเช่าในราคาเท่าไร เพื่อจะได้นำมาตั้งราคาค่าเช่าต่อเดือน
หาดอกเบี้ยในการกู้เทียบหลายๆ ธนาคาร
ดอกเบี้ยถือเป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องรู้สำหรับนักลงทุนที่อยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนอย่างหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถเปรียบเทียบดอกเบี้ยได้ 5 ธนาคาร และทำการยื่นกู้สัก 3 ธนาคาร เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้ดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ทั้งนี้ อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะมาพร้อมกับดอกเบี้ยในราคาที่ต่ำ สำหรับเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้น หากเป็นการซื้อคอนโดใหม่แบรนด์ดังจะทำให้ได้ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารนั้นเอง
ตกแต่งห้องให้น่าอยู่ พร้อมคุมงบให้ดี
การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าควรตกแต่งห้องด้วย ให้ดูน่าอยู่ ทันสมัย และดึงดูดสายตาผู้เช่า แต่ก็ไม่ควรแต่งให้เกินงบหรือมีของตกแต่งจุกจิกเกินไป ควรแต่งห้องแบบกลางๆ เน้นไปที่สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เฟอร์นิเจอร์ ชุดเก้าอี้ในห้องครัว เก้าอี้ทำงานดีไซน์เก๋ๆ เป็นต้น เพียงเท่านี้ก็สามารถทำให้ห้องดูน่าอยู่ และยังทำให้เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้เช่าที่ต้องการย้ายเข้าเลย
ความเสี่ยงที่ควรแบกรับเมื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ทุกๆ การลงทุนถือว่านักลงทุนจะต้องเป็นผู้แบกรับความเสี่ยง แน่นอนว่ารวมไปถึงการซื้อคอนโดปล่อยให้เช่า ซึ่งการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่า จะมีนักลงทุนที่เข้ามาในตลาดนี้หลากหลายกลุ่ม ไม่ว่าจะนักลงทุนมือใหม่ นักลงทุนที่ชำนาญแล้ว ทำให้เกิดการแข่งขันกันที่สูง รวมทั้งยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่อาจจะทำให้เกิดความเสี่ยงในการลงทุน เราลองมาดูกันว่าความเสี่ยงในการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน มีอะไรบ้าง
การแข่งขันสูง
อย่างที่ได้เกริ่นไปว่าในปัจจุบันมีนักลงทุนที่เข้ามาสนใจซื้อคอนโดและปล่อยให้เช่ามากขึ้น โดยที่นักลงทุนกลุ่มนี้บ้างก็เป็นนักลงทุนเกร็งกำไร หรือบางคนเพียงแค่ต้องการปล่อยคอนโดให้เช่าเท่านั้น ถึงอย่างไรก็ตามการที่มีนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้น ส่งผลให้เกิดการแข่งขันและแย่งชิงผู้เช่ามากขึ้น ดังนั้น นักลงทุนจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ในการดึงดูดผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการใช้อินเตอร์เน็ตในการหาผู้เช่า หรือช่องทางอื่นๆ เพื่อให้สามารถหาผู้เช่าได้เร็วขึ้น
เสี่ยงที่จะหาผู้เช่าไม่ได้
เป็นเรื่องน่ากังวลสำหรับนักลงทุนที่เสี่ยงต่อการหาผู้เช่าไม่ได้ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์นี้นักลงทุนควรเลือกโครงการที่ต้องการซื้อโดยดูจากทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ รวมไปถึงการตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะกับกลุ่มผู้เช่าและขนาดห้อง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้เช่าให้ความสำคัญ และหากเข้าใจถึงข้อมูลส่วนนี้ การหาผู้เช่าก็ไม่ใช่เรื่องเสี่ยงอีกต่อไป
ความเสี่ยงจากโครงการ
ความเสี่ยงจากโครงการมาจากการลงทุนกับผู้ประกอบการรายใหม่ที่อาจจะยังไม่ได้มีความน่าเชื่อถือมากพอ ที่มักจะดึงดูดให้นักลงทุนวางเงินดาวน์ก่อน และรอให้โครงการเสร็จ แต่แล้วโครงการก็ไม่เสร็จสักที ทำให้เกิดการร้องเรียนจนต้องขึ้นศาล ดังนั้น ก่อนจะลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่าทางที่ดีควรรอโครงการเสร็จ เห็นผลงานจริงๆ ก่อนเลือกซื้อลงทุน หรือลงทุนกับแบรนด์ที่น่าเชื่อถือจะดีกว่า
ค่าตกแต่งหรือซ่อมแซมห้อง
ปฏิเสธไม่ได้จริงๆ ว่าการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ที่นอกจากจะมีความเสี่ยงแล้ว ยังต้องมีค่าใช้จ่ายจุกจิกเล็กๆ น้อยๆ รวมไปถึงค่าซ่อมแซมห้อง ทั้งนี้ การซ่อมแซมอาจจะขึ้นอยู่กับอายุของคอนโดยิ่งอายุการใช้งานที่นาน สภาพห้องหรือโครงสร้างจำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซม ซึ่งปัญหาเหล่านี้คอนโดใหม่อาจไม่พบเจอ ดังนั้น หากคุณต้องการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจำเป็นต้องยอมรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
การซื้อคอนโดปล่อยเช่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง โดยการซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่ารายเดือน ซึ่งการที่จะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ผู้ลงทุนจะต้องมีเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่ดี ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ดี หาดอกเบี้ยธนาคารที่ถูกลง และต้องได้ผลตอบแทนเกิน 7% สำหรับใครที่อยากจะซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนอาจจะต้องวางแผนให้ดี ศึกษารายละเอียดการลงทุกอย่างละเอียด พร้อมทั้งมีแผนสำรองเพื่อรองรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นด้วย
