รอบรู้เรื่องภาษีที่ดินและคอนโดฉบับมือใหม่ เข้าใจไม่ยาก

ช่วงนี้หลายๆ คนอาจได้ยินเรื่องของ ‘ภาษีคอนโด’ ซึ่งเป็นภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยกันมาบ้าง แต่สำหรับคนที่เพิ่งซื้อบ้านหรือคอนโดอาจยังไม่มั่นใจว่ามันคืออะไร ใครที่ต้องเสียบ้าง เสียเท่าไหร่ และเสียที่ไหน บทความนี้รวบรวมคำตอบที่มือใหม่สฃสัย พร้อมอธิบายแบบเข้าใจง่าย รวมทั้งยังมีข้อควรรู้อื่นๆ มาบอกต่ออีกด้วย!

 

ภาษีที่ดินและคอนโดคืออะไร

ภาษีที่ดินและคอนโดที่เป็นภาษาพูดนั้น คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดเก็บเป็นรายปีตามราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีจุดประสงค์เพื่อนำรายได้ไปพัฒนาท้องถิ่น รวมถึงลดการเก็งกำไรที่ดิน ภาษีนี้เริ่มบังคับใช้ในปี 2562 และเริ่มเก็บภาษีในปี 2563 แต่ในช่วงปี 2563-2564 มีการปรับลดการจัดเก็บลง 90% เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้กับผู้เสียภาษีในช่วงการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา ส่วนช่วงปี 2565-2566 จะกลับมาเก็บภาษีตามอัตราเดิมโดยยกเลิกการปรับลดไป อย่างไรก็ตาม ยังมีการลดภาษีอยู่บ้างในบางกรณี

ใครต้องเสียภาษีคอนโดบ้าง

ผู้ที่ต้องเสียภาษีคอนโด หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ บุคคลหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงห้องชุด และคอนโด ไม่ว่าจะครอบครองเพื่อพักอาศัย หรือปล่อยเช่าก็ตาม ทั้งนี้ อาจมีการยกเว้นภาษีในบางกรณี แล้วแต่นโยบายที่รัฐบาลกำหนดในแต่ละช่วงเวลา

บางคนอาจสับสนว่าถ้าเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัย จะต้องเสียภาษีหรือไม่ คำตอบคือ ไม่ต้องเสีย เพราะผู้ที่ทำหน้าที่เสียภาษีในกรณีนี้คือเจ้าของคอนโดที่ปล่อยให้เช่านั่นเอง แต่ผู้เช่าอาจตั้งรับผลกระทบไว้ก่อนก็ได้ เนื่องจากหากผู้ให้เช่าต้องเสียภาษีเพิ่ม ตัวผู้ให้เช่าก็จะมีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น และอาจขึ้นค่าเช่าได้

3 ขั้นตอนคำนวณภาษีคอนโดง่ายๆ

แม้ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดจะต้องเสียภาษี แต่จำนวนที่เสียนั้นไม่เท่ากัน วิธีการคำนวณก็ไม่เหมือนกัน โดยขึ้นอยู่กับราคาประเมินของคอนโด และประเภทการใช้สอย

1. ตรวจสอบราคาประเมิน

ภาษีคอนโดที่ต้องเสียจะคิดจากราคาประเมินทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งตรวจสอบได้ผ่านเว็บไซต์ประเมินราคาของกรมที่ดิน โดยราคาประเมินนี้ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และมักจะไม่เท่ากับราคาที่ซื้อขายจริง

 

2. ตรวจสอบประเภท

ขั้นตอนถัดมาคือการตรวจสอบประเภทของคอนโด เนื่องจากประเภทและการใช้งานที่ต่างกันจะทำให้เสียภาษีคอนโดต่างกันด้วย โดยสามารถแบ่งประเภทใหญ่ๆ ได้เป็น คอนโดที่อยู่อาศัย และคอนโดเชิงพาณิชย์

เชิงที่อยู่อาศัย

คอนโดประเภทที่อยู่อาศัย คือ คอนโดที่ใช้อยู่อาศัยส่วนตัว ไม่ได้ใช้เพื่อการค้าหรือลงทุนเชิงพาณิชย์ บุคคลสามารถมีคอนโดที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งที่ได้ แต่จะมีคอนโดเพียงหลังเดียวเท่านั้นที่นับเป็นที่อยู่อาศัยหลัก หรือเรียกว่าคอนโดหลังแรก ส่วนคอนโดที่เหลือจะนับเป็นที่อยู่อาศัยรองทั้งหมด หรือเรียกว่าเป็นคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไป อัตราภาษีคอนโดของที่อยู่อาศัยทั้งสองลักษณะนี้จะแตกต่างกัน ตามรายละเอียดต่อไปนี้

กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน

คอนโดมิเนียมหลังแรก หมายถึง คอนโดมิเนียมหลักที่นำชื่อเข้าในทะเบียนบ้านเรียบร้อยภายในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้นๆ คอนโดหลังนี้จะนับเป็นคอนโดมิเนียมหลังหลักที่ใช้อยู่อาศัย กลับกัน หากคอนโดมิเนียมหลังใดหลังหนึ่งที่ซื้อเป็นหลังแรกจริงในทางปฏิบัติ แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน กรมที่ดินก็จะนับเป็นคอนโดมิเนียมหลังรอง และต้องเสียภาษีตามหลักคอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไปแทน

สำหรับคอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องเสียภาษีคอนโดแบบขั้นบันไดตามราคาประเมิน ดังนี้

• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้าน: ยกเว้นภาษี
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.03
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.05
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษีร้อยละ 0.10

กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ไม่มีที่ดิน

กรณีถัดมาคล้ายกับกรณีแรก คือ มีกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมหลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรณีนี้จะเสียภาษีคอนโดแบบขั้นบันไดตามราคาประเมิน ดังนี้

• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินไม่เกิน 10 ล้าน: ยกเว้นภาษี
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 10 ล้าน แต่ไม่เกิน 50 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.02
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.03
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.05
• คอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีราคาประเมินเกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษีร้อยละ 0.10

กรณีคอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป

คอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป หมายถึง คอนโดมิเนียมใดๆ ก็ตามที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน กรมที่ดินจะมองว่าคอนโดมิเนียมหลังนั้นไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก แต่เป็นที่อยู่อาศัยรอง จะต้องเสียภาษีคอนโดในอัตราคอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป ซึ่งเสียเป็นขั้นบันได ดังนี้

• คอนโดมิเนียมหลังที่สองที่มีราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.02
• คอนโดมิเนียมหลังที่สองที่มีราคาประเมินเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.03
• คอนโดมิเนียมหลังที่สองที่มีราคาประเมินเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.05
• คอนโดมิเนียมหลังที่สองที่มีราคาประเมินเกิน 100 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.10

เชิงพาณิชย์ (ปล่อยเช่า)

ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ เช่น ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยให้เช่า จะเสียภาษีในอัตราที่มากขึ้น แต่ปัจจุบันกรมที่ดินมีนโยบายให้นับคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่ารายปีและรายเดือนเป็นคอนโดมิเนียมประเภทที่อยู่อาศัย และเก็บภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ควรติดตามการเปลี่ยนแปลงทางนโยบายในอนาคตร่วมด้วย 

กรณีที่ปล่อยเช่าเป็นรายวัน จะต้องเสียภาษีคอนโดเป็นเชิงพาณิชย์ ซึ่งเสียแบบขั้นบันได ตามราคาประเมิน ดังนี้

• คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ที่มีราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.3
• คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ที่มีราคาประเมินเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 200 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 0.4
• คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ที่มีราคาประเมินเกิน 200 ล้าน แต่ไม่เกิน 1,000 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 5
• คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ที่มีราคาประเมินเกิน 1,000 ล้าน แต่ไม่เกิน 5,000 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 6
• คอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ที่มีราคาประเมินเกิน 5,000 ล้าน: เสียภาษีร้อยละ 7

 

กดเครื่องคิดเลข

เมื่อรู้ราคาประเมินและอัตราภาษีที่ต้องเสียจากการตรวจสอบด้านบนแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือนำเอาทั้งสองส่วนมาคำนวณ โดยใช้สูตร “ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = (มูลค่าราคาประเมิน - มูลค่ายกเว้น ถ้ามี)  x อัตราภาษี”

มูลค่ายกเว้น หมายถึง 10 ล้านแรก หรือ 50 ล้านแรกนั่นเอง เช่น คอนโดหลังแรกที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินอยู่ที่ 65 ล้าน เสียภาษีร้อยละ 0.03 จะมีภาษีที่ดินและคอนโดที่ต้องจ่ายเท่ากับ 4,500 บาทต่อปี ตามวิธีการคำนวณ “ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = (65,000,000 - 50,000,000)  x 0.03%”

สำหรับคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไปจะไม่มีมูลค่ายกเว้น เช่น คอนโดหลังที่สองราคา 65 ล้านบาท  เสียภาษีร้อยละ 0.03 จะต้องเสียภาษีคอนโด 19,500 บาทต่อปี ตามวิธีการคำนวณ “ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = 65,000,000 x 0.03%”

 

ภาษีที่ดินและคอนโดชำระอย่างไร ช่องทางใด

ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีประจำปี (ภ.ด.ส.6) ที่ระบุรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ และระบุว่าต้องเสียภาษีเท่าไหร่ เมื่อทราบแล้วสามารถเดินทางไปชำระภาษีได้ที่สำนักงานขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่เป็นผู้รับผิดชอบจัดเก็บ หรือชำระออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน

1. ชำระผ่านสำนักงาน

หากต้องการเดินทางไปชำระภาษีคอนโดด้วยตัวเอง สามารถชำระได้ตามสถานที่ที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจัดให้บริการ ได้แก่

• พื้นที่กรุงเทพฯ ชำระที่ สำนักงานเขตที่ดิน
• พื้นที่ต่างจังหวัด ชำระที่ สำนักงานเทศบาล หรือจุดบริการที่สำนักงานเทศบาลจัดไว้
• พัทยา ชำระที่ ศาลาว่าการเมืองพัทยา

2. ชำระผ่านแอปพลิเคชัน

หากไม่สะดวกเดินทาง สามารถชำระผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ของธนาคารที่ต้องการ โดยสแกน QR Code ที่แนบไปกับหนังสือแจ้งประเมินภาษี ตรวจสอบรายละเอียด ชื่อ จำนวนเงิน และกดยืนยันเพื่อจ่ายเงิน ทั้งนี้ ใบเสร็จรับเงินยืนยันการชำระภาษีจะถูกจัดส่งไปยังที่อยู่ในภายหลัง

ภาษีที่ดินและคอนโดชำระเมื่อไหร่

ภาษีที่ดินและคอนโดจะต้องชำระในรูปแบบรายปี ซึ่งจะมีหนังสือแจ้งภาษีในเดือนกุมภาพันธ์ และต้องชำระภายในเดือนเมษายน ทั้งนี้ หากต้องการชำระแบบผ่อนจ่ายสามารถแจ้งความประสงค์ได้ และจะได้รับอนุญาตให้แบ่งจ่ายเป็น 3 งวด ได้แก่ 

• งวดแรก เดือนเมษายน
• งวดที่สอง เดือนพฤษภาคม
• งวดสุดท้าย เดือนมิถุนายน

อย่างไรก็ตาม อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ อาทิ ในปี 2565 นี้ กำหนดให้ชำระภายในเดือนมิถุนายน 2565 ส่วนการผ่อนชำระก็เลื่อนเป็นงวดแรกเดือนมิถุนายน งวดที่สองเดือนกรกฎาคม และงวดสุดท้ายเดือนสิงหาคม

 

จะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ชำระภาษีที่ดินและคอนโด

หากไม่มีการชำระภาษีที่ดินและคอนโดตามจำนวนที่กรมที่ดินแจ้งไปยังเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะมีการส่งหนังสือแจ้งเตือนไปให้ผู้ค้างชำระภาษี และจะต้องเสียค่าปรับตามอัตราที่กรมที่ดินกำหนด รวมถึงเสียผลประโยชน์บางข้อ เช่น

• ไม่ชำระตามกำหนดระยะเวลา แต่ชำระก่อนได้หนังสือแจ้งเตือน ปรับ 10%
• ชำระหลังจากมีการส่งหนังสือแจ้งเตือน ในระยะเวลาตามที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด ปรับ 20%
• ชำระหลังจากระยะเวลาที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด ปรับ 40%
• เสียภาษีเพิ่ม 1% ต่อเดือนจากภาษีที่ค้างชำระ
• หากยังค้างชำระอยู่ อาจถูกระงับสิทธ์ในการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมถึงอาจถูกระงับสิทธิครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ

ข้อควรรู้อื่นๆ

ได้รู้รายละเอียดของภาษีที่ดินและคอนโดทั้งหมดไปแล้ว สุดท้ายมาลองดูข้อควรรู้อื่นๆ ที่เป็นประโยชน์กันบ้างดีกว่า

• หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินประเภทอสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานเขต อาทิ สำนักงานประเมินว่าคอนโดที่อยู่อาศัยเป็นคอนโดพาณิชย์ เป็นต้น เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถแจ้งขอให้ประเมินใหม่ได้ โดยปรึกษาวิธีแจ้งที่สำนักงานเขตได้เลย ทั้งนี้ หลังจากมีการแจ้งขอให้ประเมินใหม่แล้ว จะมีการตรวจสอบอาคารทุกหลังที่แจ้ง หากพบว่าจงใจแจ้งเท็จอาจมีโทษจำคุกและปรับ
• หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษี สามารถยื่นอุทธรณ์กับผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งภาษี
• หากไม่ได้รับหนังสือแจ้งภาษี ควรติดต่อองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น
• หากมีการทำหลักฐานเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับไม่เกิน 40,000 บาท

 

กล่าวอย่างสรุป ผู้ที่ครอบครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเรียกว่าภาษีคอนโด เว้นแต่มูลค่าคอนโดหลังแรกจะไม่เกิน 50 ล้านเท่านั้นจึงจะได้รับการยกเว้น ซึ่งแต่ละคนจะต้องเสียภาษีเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับว่าเป็นเจ้าของคอนโดประเภทไหน และมีมูลค่าเท่าใด โดยหากไม่ชำระภาษีให้ครบตรงเวลาก็จะต้องเสียค่าปรับสูงถึง 10%-40% ทั้งนี้ สำหรับลูกบ้าน AP ที่ต้องการถามปัญหาเกี่ยวกับบ้านและคอนโดเพิ่มเติม ก็สามารถปรึกษาได้ผ่านบริการ SMART World จัดการเรื่องบ้านครบวงจร ที่จะช่วยให้การใช้ชีวิตในบ้านง่ายขึ้น