“ค่าโอนบ้าน” จ่ายเท่าไร ใครต้องจ่าย พร้อมวิธีคำนวณง่ายๆ

MAIN POINT 

 

• การซื้อ-ขายบ้านไม่ได้มีแค่เรื่องของการจ่ายเงินค่าบ้านเท่านั้น แต่ยังมีในเรื่องของกรรมสิทธิ์การโอน ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าภาษีอาการ ค่าภาษีเงินได้ ตลอดจนค่าธรรมเนียมในการโอน ซึ่งจะคิดคำนวณราคาที่แตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับราคาบ้านและผู้ซื้อ-ขาย
• ขั้นตอนการซื้อ-ขายบ้าน เป็นอีกขั้นตอนที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจเพื่อไม่ให้เกิดการถูกเอาเปรียบได้ พร้อมกันนั้นยังควรที่จะต้องมีการตกลงกับผู้ขายก่อน หรือเลือกใช้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาช่วยดูแลและจัดเตรียมให้ 

 

“ค่าโอนบ้าน” จ่ายเท่าไร ใครต้องจ่าย พร้อมวิธีคำนวณง่ายๆ

 

สำหรับใครที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดใหม่ เรื่องเงินๆ ทองๆ เป็นอีกเรื่องสำคัญมากๆ ที่ต้องรู้ไว้ก่อนเลยว่าเราจะต้องเสียกับค่าอะไรไปบ้าง ซึ่งนอกจากเงินดาวน์หรือเงินกู้บ้านแล้ว ยังต้องเตรียมเงินสำหรับการตรวจรับบ้านก่อนโอน ไปจนถึงเรื่องของค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องใช้ในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ที่กรมที่ดิน อีกด้วย ใครที่กำลังคิดจะมีบ้านของตัวเองและกำลังหัวหมุนอยู่กับรายละเอียดยิบย่อยของการโอนเงินจะไม่ปวดหัวเหมือนเดิม 

 

วันนี้เอพีมาพร้อมไขข้อสงสัยว่าในการโอนกรรมสิทธิบ้านครั้งหนึ่ง เจ้าของบ้านต้องโอนเท่าไร ตลอดจนเรื่องว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาและการโดนเอาเปรียบจากทุกฝ่าย บอกเลยว่าใครกำลังจะหาซื้อบ้านต้องอ่าน 

 

ค่าโอนบ้านคืออะไร

 

ค่าโอนบ้าน คือค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน โดยไม่ได้มีค่าใช้จ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังมีรายจ่ายอื่นๆ เช่น ค่าภาษีเงินได้ ค่าอาการ ค่าจดจำนอง ในกรณีที่เราเลือกซื้อบ้านกับโครงการพัฒนาอสังหาฯ เรามักจะได้รับข้อมูลล่วงหน้าอยู่แล้วว่าจะต้องเสียเงินกับค่าอะไรบ้าง แต่ถ้าหากเป็นการซื้อ-ขายบ้านโดยตรงกับบุคคล เราอาจจะต้องเตรียมตัวข้อมูลส่วนนี้ไปก่อนเอง

 

ขั้นตอนการโอนบ้านมีอะไรบ้าง

 

หลังจากตัดสินใจซื้อบ้าน บางคนอาจจะเข้าสู่ช่วงของการปรับปรุง ตกแต่งเพิ่มเพื่อความสวยงาม โดยในส่วนนี้ค่าใช้จ่ายก็จะแตกต่างกันออกไปตามความต้องการ อย่างไรก็ตาม หนึ่งในสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นเหมือนๆ กัน คือเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านนั่นเอง โดยก่อนที่เราจะไปพูดถึงเรื่องของค่าใช้จ่าย เริ่มตั้งแต่วันไปกรมที่ดินว่าจะต้องเจอกับขั้นตอนในการจัดการและยื่นเอกสารอะไรบ้าง ทางเอพีสรุปรวม 5 ขั้นตอนง่ายๆ ที่จะเกิดขึ้นเพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นมาฝาก 

• แจ้งความประสงค์ต้องการโอนบ้าน โอนคอนโด กับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ พร้อมรับบัตรคิว
• ตรวจสอบเอกสาร กับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญการ โดยเอกสารสำหรับโอนบ้านมีดังนี้

• โฉนดที่ดินฉบับเงิน
• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1 ชุด
• กรณีมอบอำนาจ หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
• สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)

• เจ้าหน้าที่ประเมินทุนทรัพย์ คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน
• ชำระค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน โอนคอนโด กรณีนี้บางโครงการจะฟรีโอน หรือจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ แต่ใครที่เลือกซื้อโครงการจากเอพี ไทยแลนด์ สามารถอัพเดทโปรโมชั่นและข้อเสนอสุดพิเศษ เพื่อคนซื้อบ้านโดยเฉพาะ
• เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด พร้อมให้ผู้โอนตรวจสอบความถูกต้อง พร้อมให้โฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) แก่ผู้ซื้อ แต่ถ้าผู้ซื้อกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นผู้เก็บโฉนดไว้ จนกว่าผู้ซื้อจะผ่อนบ้านหมด

 

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมีอะไรบ้าง

 

มาถึงเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะต้องเกิดขึ้นบ้าง แบ่งออกเป็น 5 ข้อหลักๆ คือ

1.ค่าธรรมเนียมการโอน 

โดยจะคิดเป็น 1% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย ในกรณีมีมูลค่าไม่ถึง 3 ล้านบาท แต่ถ้าหากมีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท จะคิดเป็น 2%

2.ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 0.01% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด

3.ค่าอากรแสตมป์ 

คิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ หาว่าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ และถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก

4.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 

สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร สามารถคำนวณภาษีที่ถูกหักได้จากที่นี่  

5.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 

โดยจะคิดเป็น 3.3% กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย

 

ใครต้องรับผิดชอบค่าโอนบ้าน

 

จาก 5 ข้อค่าใช้จ่ายด้านบน คงมีหลายคนเริ่มกุมหัวว่าต้องจ่ายส่วนไหนบ้าง ตรงนี้สามารถแบ่งออกได้หลายกรณี คือผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือทั้งสองฝ่ายจะจ่ายร่วมกันก็ได้ เพราะตามหลักการแล้วไม่ได้กฏที่ระบุไว้ชัดเจนว่าใครจะต้องจ่ายค่าโอนในส่วนใดเป็นหลัก ดังนั้นแล้วการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้จะเกิดขึ้นผ่านการตกลงตามความเหมาะสมของผู้ซื้อและผู้ขายเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปมักจะเกิดการแบ่งจาก ตามนี้ 

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

คิดเป็น 1% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย โดยอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาและไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายเป็นหลัก คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ขายจะต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3. ค่าอากรแสตมป์

โดยปกติเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก

ทั้งนี้ พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร

5. ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 0.01% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สำหรับในกรณีที่เป็นการซื้อขายที่ดิดน หรือบ้านและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นๆ โดยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท  

 

สัมผัสคุณภาพชีวิตในฝันไปกับบ้านเอพี

ใครที่กำลังคิดจะโอนซื้อขายบ้านอยู่ อาจจะต้องศึกษาเรื่องนี้ไว้ดีๆ เพราะเป็นเรื่องสำคัญ และยิ่งในกรณีที่เป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล ก็อาจจะเพิ่มขั้นตอนการจัดการที่เยอะกว่าเดิม แต่ถ้าใครอยากลดความวุ่นวายของการจัดการเอกสาร หรือการเตรียมตัว ให้เอพีเป็นส่วนหนึ่งของการจัดการ เพื่อให้คุณได้อยู่อาศัยในบ้านที่เป็นพื้นที่พักผ่อนของตัวเองได้อย่างสบายใจมากขึ้นกว่าเดิม 

 

เอพี ไทยแลนด์ เติมเต็มเป้าหมาย ชีวิตดี ๆ ในพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเองได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมหรือบ้านแฝดดีไซน์สวย คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋ง รองรับทุกธุรกิจ ก็เลือกให้ตอบโจทย์ได้เลย เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

 

EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ