KNOW HOW
  • FINANCIAL

    ทำความเข้าใจภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยอย่างง่ายภายใน 10 นาที!

    บทความที่จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับภาษีที่อยู่อาศัยแบบต่างๆ พร้อมกับวิธีการคำนวณภาษีเบื้องต้นที่ทุกคนควรรู้

    AP THAILAND

    AP THAILAND

    ภาษีสิ่งปลูกสร้างใน 10 นาที

    ภาษีเป็นภาระหน้าที่ของประชาชนที่จะต้องจ่ายตามกฎหมาย เพื่ออุดหนุนให้รัฐบาลได้นำเงินในส่วนนี้ไปใช้ในการบริหาร และพัฒนาประเทศในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างถนน ปรับปรุงขนส่งสาธารณะ หรือบำรุงระบบสาธารณะสุข ซึ่งภาษีที่ประชาชนต้องจ่ายนั้นมีหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือภาษีฟุ่มเฟือย รวมถึงภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้น สำหรับคนที่มีบ้าน และที่ดิน จะต้องจ่ายภาษีที่อยู่อาศัยทุกๆ ปี 

     

    โดยในบทความนี้จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจกับภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่เป็นอัตราการเก็บภาษีจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดิน ซึ่งแบ่งออกเป็นที่ดินใช้ประโยชน์ และไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์อื่นๆ และที่ดินรกร้าง เป็นต้น จะมีรายละเอียดอย่างไรบ้าง ไปดูกันเลย!

     

    ภาษีบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

     

    ภาษีบ้านที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

    ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า ภาษีที่ดิน แต่บางคนอาจจะเรียกว่า ภาษีบ้าน หรือภาษีที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีการจัดเก็บเป็นรายปีในทุกๆ ปี และจะคิดตามมูลค่าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำนักงาน โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ช่วยให้ท้องถิ่นมีรายได้ และมีงบประมาณในการพัฒนาท้องที่ เป็นต้น ดังนั้น การจัดเก็บภาษีจะถูกแบ่งออกเป็น 4 รูปแบบ ดังนี้

    • ที่ดินเพื่อการเกษตร

    ที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นการใช้ประโยชน์ของที่ดินสำหรับเกษตรกรรมในรูปแบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำไร่ ทำสวน ทำนา การเลี้ยงปศุสัตว์ หรือเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ รวมถึงการทำสวนป่า นาเกลือ และการเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจด้วย โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม ซึ่งที่ดินสำหรับการเกษตร หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ที่ใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรม ถ้าหากเป็นบริษัทจะต้องขึ้นทะเบียนการทำเกษตรกรรม และถ้าเป็นส่วนบุคคลธรรมดาจะต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกร

     

    ภาษีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

     

    • ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

    ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย เช่น ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของอยู่เอง โดยจะต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ และทะเบียนบ้าน รวมถึงบ้านหลังอื่นๆ ที่เจ้าของมีชื่อในโฉนด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ก็จะต้องจ่ายภาษีที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

    • ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์อื่นๆ 

    นอกจากนี้ยังมีที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ อย่างการให้เช่าอยู่อาศัยแบบรายเดือน เช่น บ้านเช่า หอพัก คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชยกรรม อาคารห้องชุด และโรงแรม เป็นต้น รวมถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินในรูปแบบอื่นๆ ก็ต้องเสียภาษีที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

    • ที่ดินรกร้าง

    สำหรับที่ดินรกร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งร้าง ทำให้ไม่ได้ใช้งานที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่าที่ควร หรือที่ดินนั้นสามารถใช้ประโยชน์ได้ แต่กลับปล่อยให้ที่ดินว่างตลอดทั้งปีก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน ยกเว้นกรณีที่เกิดภัยธรรมชาติ หรือพ้นวิสัยจนไม่สามารถทำประโยชน์ได้ ถ้าหากทิ้งที่ดินให้รกร้างไว้นาน 3 ปีติดต่อกัน ส่งผลให้อัตราในการเก็บภาษีเพิ่มขึ้น

     

    โดยจะเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี แต่ไม่เกิน 3% ซึ่งสำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างเตรียมการ เพื่อใช้ประโยชน์ หรือสิ่งปลูกสร้างที่กำลังก่อสร้าง รวมถึงที่ดินที่ถูกรอนสิทธิตามกฎหมาย อยู่ระหว่างพิจารณาคคี หรือมีคำสั่งจากศาล จะไม่ถือว่าเป็นที่ดินผืนนั้นเป็นที่ดินรกร้าง

     

    อัตราการเก็บภาษี

     

    อัตราการจัดเก็บภาษีบ้าน และสิ่งปลูกสร้าง

    อัตราการจัดเก็บภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างนั้นจำแนกตามประเภท และประโยชน์ในการใช้งานที่ดิน ซึ่งจะคำนวณแบบขั้นบันได ตามมูลค่าของฐานภาษีแต่ละขั้น ถ้าหากที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างมีราคาประเมินสูง ก็จะจ่ายแพงขึ้นตามอัตราภาษีที่รัฐได้กำหนดไว้ แต่ถ้าหากที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างมีการใช้ประโยชน์ที่หลายอย่าง ก็จะคิดตามสัดส่วนในการทำประโยชน์แต่ละประเภท

     

    การยกเว้นและลดหย่อนภาษีที่ดิน

     

    การได้รับการยกเว้น ลดหย่อน และผ่อนปรนภาษีที่ดิน

    สำหรับกรณีการได้รับการยกเว้น ลดหย่อน หรือผ่อนปรนภาษี เป็นมาตราการสำหรับช่วยเหลือ และดูแลประชาชน เช่น ช่วงที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เกิดภัยพิบัติ หรือทรัพย์สินเสียหายถูกทำลาย เป็นต้น โดยอำนาจในการยกเว้น หรือลดหย่อนภาษีนั้นเป็นของผู้บริหารท้องถิ่น และจะต้องผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด หรือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ก่อนที่จะได้รับการยกเว้น ลดหย่อน หรือผ่อนปรนภาษี ซึ่งยังมีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับยกเว้น ลดหย่อน หรือผ่อนปรนภาษีในกรณีอื่นๆ ดังนี้

    การยกเว้นภาษี

    ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นภาษีนั้นมีอยู่หลายกรณี ดังนี้

     

    • ทรัพสินย์ของรัฐ หรือหน่วยงานรัฐ ที่ไม่ได้ใช้เพื่อแสวงหาประโยชน์ หรือทรัพย์สินของภาครัฐ และเอกชนที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ
    • ทรัพย์สินขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์กรอื่นๆ ที่ได้ทำสนธิสัญญาไว้ เช่น สถานทูต หรือสถานกงสุล เป็นต้น
    • ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
    • ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร และนิคมอุตสาหกรรม
    • ศาสนสมบัติของทุกศาสนา ที่ใช้เพื่อเป็นสถานที่ประกอบพิธีทางศาสนา และไม่ได้ใช้เพื่อหาผลประโยชน์
    • ทรัพย์ของมูลนิธิ หรือสถานสาธารณกุศล ที่ได้รับการประกาศจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
    • ทรัพย์สินพระมหากษัตริย์

     

    นอกจากนี้ยังคงมีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ อีกมากมายที่ได้รับการยกเว้นภาษีตามที่กระทรวงได้กำหนดไว้เหมือนกับกรณีที่ได้กล่าวมาข้างต้นอีกเช่นกัน 

    การลดหย่อนภาษี

    สำหรับการลดหย่อนภาษี ถือเป็นสิทธิประโยชน์ในการจ่ายภาษีอย่างหนึ่ง ที่ช่วยให้เราจ่ายภาษีได้น้อยลง และในบางครั้งอาจทำให้เราได้เงินภาษีคืนด้วย ถ้าหากเราจ่ายเงินภาษีเกินจำนวนที่ต้องจ่าย ซึ่งภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง มีการลดหย่อนภาษีแบบ 50% และ 90% ดังนี้

    การลดหย่อนภาษี 50%

    • สิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือว่าห้องชุด ที่ได้รับกรรมสิทธิ์ตามมรดกก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562
    • ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของโรงผลิตไฟฟ้า หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน ที่ใช้ประโยชน์เกี่ยวกับการผลิตไฟฟ้า 
    • ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่เป็นพื้นที่เขื่อน ที่ใช้เพื่อการผลิตไฟฟ้า

    การลดหย่อนภาษี 90%

    • ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่รอการขายที่สถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องเป็นเวลาไม่เกิน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่เป็นของหน่วยงาน
    • ที่ดิน หรือทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนา เพื่อทำโครงการที่พักอาศัย หรือนิคมอุตสาหกรรม เป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ยื่นขออนุญาต
    • ที่ดินที่ใช้เพื่อกิจการสาธารณะ เช่น โรงเรียน หรือสถาบันศึกษาปอเนาะ เป็นต้น
    • ที่ดินที่ใช้เพื่อเป็นสถานที่ให้บริการแก่ประชาชน เช่น สวนสัตว์ สวนสนุก หรือที่จอดรถไฟฟ้า เป็นต้น 

    การผ่อนปรนภาษี

    การผ่อนปรนภาษีเป็นการทยอยปรับภาษี โดยส่วนที่จะต้องเพิ่มขึ้นจากเดิมนั้นรัฐจะค่อยๆ ปรับขึ้นจากเดิม 25% 50% และ 75% ในช่วง 3 ปีแรก แถมยังสามารถผ่อนชำระได้ด้วย แต่ในกรณีที่มียอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถผ่อนชำระได้ 3 งวด ในเดือนเมษายน พฤษภาคม และมิถุนายน เท่านั้น

     

    วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

     

    วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

    วิธีคำนวณภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจะใช้วิธีการคำนวณแบบขั้นบันได และอิงตามมูลค่าของฐานภาษีแต่ละขั้น โดยการคำนวณภาษีที่ดินสามารถแบ่งตามประเภทของการใช้ประโยชน์ ดังนี้ 

    ที่ดินเพื่อการเกษตร

    ที่ดินสำหรับทำการเกษตรจะมีอัตราเพดานภาษีอยู่ที่ 1.15% ซึ่งภาษีประเภทนี้จะขึ้นอยู่กับประเภทของเจ้าของที่ดินด้วย ถ้าหากเป็นบุคคลธรรมดา และที่ดินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่ถ้าหากเป็นนิติบุคคล และที่ดินมีมูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท จะคิดภาษีในอัตรา 0.01% และหลังจากนั้นอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นไปตามมูลค่าของที่ดิน

     

    • สูตรในการคำนวณสำหรับบุคคลธรรมดา

    มูลค่าที่ดิน (ไม่เกิน 50 ล้านบาท) X อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย

    • สูตรในการคำนวณสำหรับนิติบุคคล

    มูลค่าที่ดิน X อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย

     

    ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

    สำหรับการคำนวณภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่เป็นประเภทที่อยู่อาศัยนั้นสามารถแบ่งการคำนวณภาษีออกเป็นบ้านหลังหลัก และบ้านหลังอื่นๆ ดังนี้ 

    บ้านหลังหลัก

    บ้านหลังหลัก คือ ในกรณีที่เจ้าของเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน มีโฉนด และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ถ้าหากมูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท จะมีการยกเว้นภาษี แต่ถ้าหากมูลค่ารวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03% และถ้าหากมีมูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดอยู่ที่ 0.05% และถ้าหากมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%  และในกรณีที่เจ้าของนั้นเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ถ้าหากราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัย แต่ในส่วนของบ้านที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10-50 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดอยู่ที่ 0.03% และถ้ามีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป จะคิดอัตราภาษี 0.10% 

     

    • สูตรในการคำนวณ

    มูลค่าที่ดิน X อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย

     

    บ้านหลังอื่นๆ 

    สำหรับกรณีที่มีบ้านจำนวนหลายหลัง หลังอื่นๆ อัตราการเก็บภาษีจะเริ่มที่ 0.02% สำหรับราคาบ้านที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของบ้าน สูตรในการคำนวณภาษีเหมือนบ้านหลังหลัก

    ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์อื่นๆ

    ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น ใช้ในเชิงพาณิชย์ ปล่อยเช่า หากมีมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 50 ล้านบาท จะมีอัตราภาษีอยู่ 0.30% และมีอัตราภาษีสูงสุดอยู่ที่ 0.70% 

     

    • สูตรในการคำนวณ

    มูลค่าที่ดิน X อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย

    ที่ดินรกร้างว่างเปล่า 

    ที่ดินว่างเปล่ามีอัตราเพดานภาษีอยู่ที่ 1.2% ซึ่งที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะมีอัตราภาษีอยู่ที่ 0.3% และที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่มีราคามากกว่า 5,000 ล้านบาท จะมีอัตราภาษีจะอยู่ที่ 0.7% แต่ถ้าหากปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ทำประโยชน์ทุกๆ 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% แต่ไม่เกิน 3% 

     

    • สูตรในการคำนวณ

    มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย

     

    ความผิดทางกฎหมายหากไม่เสียภาษีที่ดิน

     

    ไม่ได้เสียภาษีบ้าน มีความผิดทางกฎหมายหรือไม่? อย่างไรบ้าง

    สำหรับการจ่ายภาษีที่ดิน เจ้าของจะได้รับใบประเมินเรียกเก็บภาษี ซึ่งจะประกอบไปด้วย รายการที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ และถ้าหากจ่ายภาษีช้ากว่ากำหนด หรือจ่ายไม่ครบภายในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเบี้ยปรับ ซึ่งในแต่ละกรณีก็จะมีความแตกต่างกันออกไป ดังนี้ 

     

    • ไม่ได้จ่ายภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่จ่ายก่อนที่จะได้รับหนังสือแจ้งเตือน จะต้องเสียเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
    • ไม่ได้ชำระภายในเวลาที่กำหนด แต่ชำระภาษีตามเวลาที่แจ้งไว้ตามหนังสือแจ้งเตือน จะต้องเสียเบี้ยปรับ 20% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ 
    • ได้รับหนังสือแจ้งเตือน เพราะไม่ได้จ่ายภาษีภายในเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเบี้ยปรับ 40% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ

     

    ถ้าหากชำระภาษีล่าช้ากว่าที่กำหนดจะต้องจ่ายดอกเบี้ย โดยจะคิดในอัตรา 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น และถ้าหากมีเศษเดือนจะต้องทำการปัดขึ้นเป็น 1 เดือน และจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนด จนถึงวันที่ชำระภาษี ซึ่งถ้าหากผู้เสียภาษีใช้หลักฐานเท็จ เพื่อเลี่ยงภาษี จะได้รับโทษทางอาญา และในกรณีที่ผู้เสียภาษีไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษี สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายใน 30 วัน

     

    การขอคืนภาษีที่ดิน

     

    การขอคืนภาษี

    การขอคืนภาษีบ้าน ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง สามารถขอคืนได้ในกรณีที่ชำระเกินจำนวนที่ต้องจ่าย ไม่ว่าจะเกิดจากกรณีใดๆ ก็ตาม ซึ่งสามารถขอคืนได้ภายใน 3 ปี โดยทำการยื่นคำร้องต่อผู้บริหารท้องถิ่น และถ้าหากความผิดพลาดเกิดจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ผู้เสียภาษีจะได้ดอกเบี้ยในอัตรา 1% ต่อเดือน ของภาษีที่ได้รับคืนโดยไม่ทบต้น


    การเสียภาษีถือเป็นหน้าที่ของประชาชนทุกคนที่จะต้องชำระตามกฎหมาย เพื่อให้รัฐนำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาประเทศในด้านต่างๆ ทำให้ประชาชนมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น รวมถึงภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่ประชาชนจะต้องจ่ายภาษีบ้าน ภาษีที่อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งชาวคอนโดก็จำเป็นที่จะต้องจ่ายภาษีคอนโดด้วยเช่นกัน เพราะถือว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างอีกรูปแบบหนึ่ง โดยภาษีทุกชนิดจะต้องชำระทุกปีอย่างต่อเนื่อง และจำนวนเงินภาษีที่จะต้องจ่ายนั้นจะแบ่งตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งจะมีการคิดอัตราภาษีตามรูปแบบขั้นบันได ที่จะเพิ่มขึ้นตามมูลค่าที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างนั่นเอง

    RELATED ARTICLES