ระยะร่นอาคารคืออะไร? รวมกฎหมายระยะร่นที่เจ้าของบ้านควรรู้

MAIN POINT

• ระยะร่นอาคาร คือระยะห่างระหว่างแนวอาคารกับแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น ถนนสาธารณะ แหล่งน้ำ หรือแนวเขตที่ดินข้างเคียง เพื่อความปลอดภัยของประชาชนและทรัพย์สิน ป้องกันอัคคีภัยและการกัดเซาะของดิน เพื่อสร้างความเป็นส่วนตัวและความเป็นระเบียบของเมือง รวมถึงความสะดวกในการดูแลพื้นที่โดยรอบ
• อาคารที่ก่อสร้างต้องเว้นระยะร่นตามความกว้างของถนน คือ ถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตรให้อาคารทุกประเภทร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร ส่วนอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือสูงเกิน 8 เมตร หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตรต้องร่นอย่างน้อย 6 เมตร ถนนกว้าง 10-20 เมตรต้องร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 1/10 ของความกว้างถนน และถนนกว้างมากกว่า 20 เมตรต้องร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร

 

ในการออกแบบบ้านและอาคารต่าง ๆ ระยะร่นอาคาร เป็นหนึ่งในปัจจัยที่กฎหมายกำหนดขึ้น เพื่อความปลอดภัย การใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสม และความเป็นระเบียบของเมือง AP Thai สรุประยะร่นอาคารคืออะไร พร้อมกฎหมายที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนเริ่มต้นก่อสร้างหรือต่อเติม เพื่อป้องกันปัญหาการฝ่าฝืนข้อกำหนดในอนาคต

 

ระยะร่นอาคารคืออะไร ต่างจากส่วนที่ว่างอย่างไร?

ระยะร่นอาคารคือ ระยะห่างระหว่างแนวอาคารกับแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น เขตถนนสาธารณะ พื้นที่ข้างเคียง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ ซึ่งต้องเว้นไว้ไม่ให้อาคารก่อสร้างล้ำเข้าไป โดยกฎเกณฑ์ของระยะร่นอาคารจะมีความแตกต่างกันไปตามลักษณะของพื้นที่และสิ่งที่อาคารตั้งอยู่ เช่น ถนน แหล่งน้ำ หรือแนวเขตที่ดิน เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพแวดล้อมและการใช้ประโยชน์พื้นที่โดยรอบ

ส่วนที่ว่างคือ ระยะห่างระหว่างแนวเขตที่ดินกับแนวตัวอาคาร ทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งเป็นพื้นที่เปิดโล่งภายในเขตที่ดินของอาคาร ไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือมีสิ่งปลูกสร้างสูงจากพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร โดยทั่วไปจะต้องคำนวณพื้นที่ที่ว่างให้ได้ตามอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนด เช่น ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่มีพื้นที่มากที่สุดสำหรับอาคารอยู่อาศัย ตามข้อ 33 กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

 

สรุปความแตกต่างระหว่างระยะร่นอาคารและที่ว่าง

ความแตกต่าง	ระยะร่นอาคาร	ที่ว่าง
ลักษณะ	ระยะที่ต้องร่นแนวอาคารออกจากพื้นที่ข้างเคียง เขตถนน หรือแหล่งน้ำ	พื้นที่เปิดโล่งในเขตที่ดินของอาคาร
วัตถุประสงค์	เพื่อความปลอดภัยจากถนน การคมนาคม และทัศนียภาพ	เพื่อการระบายอากาศ แสงแดด และการป้องกันอัคคีภัย
ข้อบังคับหลักตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543	หมวด 4	หมวด 3
การใช้ประโยชน์พื้นที่	ห้ามสร้างอาคารหรือสิ่งก่อสร้างถาวรในระยะร่น	สามารถใช้เป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ หรือที่จอดรถได้ รวมถึงสิ่งก่อสร้างที่สูงจากพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร

ประเภทของกฎหมายระยะร่นอาคารที่ต้องเจอ

1. ระยะร่นจากถนนสาธารณะ กรณีอาคารที่สูงไม่เกิน 8 เมตร

ตามข้อ 41 วรรค 1 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้าง น้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร เพื่อให้มีระยะปลอดภัยจากแนวถนน และเพื่ออำนวยความสะดวกในการจราจรและการใช้สอยพื้นที่สาธารณะ

2. ระยะร่นจากถนนสาธารณะ กรณีอาคารสองชั้นขึ้นไปหรือสูงเกิน 8 เมตร

ส่วนระยะร่นอาคารสำหรับอาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร ต้องเว้นระยะร่นอาคารตามความกว้างของถนนสาธารณะ โดยกฎกระทรวงฯ ข้อ 41 วรรค 2 ได้กำหนดเกณฑ์ไว้ดังนี้

• ถนนสาธารณะกว้าง น้อยกว่า 10 เมตร: ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร 
• ถนนสาธารณะกว้าง 10-20 เมตร: ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 1/10 ของความกว้างถนน เช่น ถนนกว้าง 12 เมตรต้องร่นอย่างน้อย 1.2 เมตร
• ถนนสาธารณะกว้างกว่า 20 เมตรขึ้นไป: ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ความกว้างของถนนสาธารณะ	ประเภทอาคาร	ระยะร่นอาคารที่ต้องเว้น
น้อยกว่า 6 เมตร	อาคารทุกประเภท	ร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
น้อยกว่า 10 เมตร	อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร	ร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
10-20 เมตร	อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร	ร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 1/10 ของความกว้างถนน
มากกว่า 20 เมตรขึ้นไป	อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร	ร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร

3. ระยะร่นด้านข้างและด้านหลัง

ระยะร่นรอบด้านอาคาร ได้กำหนดตามรูปแบบของผนังอาคารและความสูงของอาคาร ตามข้อ 50 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 และฉบับที่ 68 พ.ศ. 2563 ดังนี้

1. กรณีผนังทึบ (ไม่มีช่องเปิด ประตู หน้าต่าง หรือระเบียง รวมถึงผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วหนาไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร โดยบล็อกแก้วต้องอยู่สูงกว่าระดับพื้นห้องไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร และมีพื้นที่รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของพื้นที่ผนังแต่ละชั้นในด้านนั้น)

• อาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร สามารถสร้างห่างจากเขตที่ดิน น้อยกว่า 1 เมตรได้ แต่ถ้าจะสร้างห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง
• การก่อสร้างชิดเขตที่ดิน ผนังด้านนั้นต้องเป็นผนังทึบ และทำผนังดาดฟ้าสูงไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร 

2. กรณีผนังมีช่องเปิด (มีประตู หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง หรือระเบียง)

• อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร (ประมาณ 1-2 ชั้น) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
• อาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 3-8 ชั้น) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
• อาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร

4. ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ

ระยะร่นอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อความปลอดภัยจากการกัดเซาะของตลิ่ง ป้องกันน้ำท่วมและการไหลบ่าของน้ำ รวมถึงคงไว้ซึ่งพื้นที่สาธารณะสำหรับการสัญจรหรือการบำรุงรักษา ต้องเว้นระยะร่นตามเกณฑ์ข้อ 42 แห่งกฎกระทรวงฯ ดังนี้

• แหล่งน้ำสาธารณะขนาดเล็ก น้อยกว่า 10 เมตร เช่น คู คลอง ลำราง หรือลำกระโดง ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• แหล่งน้ำสาธารณะขนาดกลาง ตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป เช่น คลองหรือแม่น้ำกว้าง ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• แหล่งน้ำขนาดใหญ่พิเศษ เช่น บึง หรือทะเลสาบ ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร

ข้อยกเว้น: อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภทที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการใช้น้ำไม่ต้องร่นแนวอาคาร อาทิ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ หรือคานเรือ และที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถ

5. ระยะร่นพิเศษอื่นๆ ที่ควรรู้จักเพิ่มเติม

1. ระยะร่นจากทางรถไฟ

โดยหลักเว้นระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร วัดจากศูนย์กลางของทางรถไฟออกมา มาตรา 74 พระราชบัญญัติจัดวางการรถไฟและทางหลวง พ.ศ. 2464 ทั้งนี้ระยะร่นดังกล่าวอาจแตกต่างไปตามประเภทอาคารและข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เช่น อาคารประเภทป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้น สำหรับติดหรือตั้งป้าย ต้องเว้นระยะ 50 เมตร จากเขตทางรถไฟทั้งสองฟาก ตามข้อบัญญัติกรุงเทพฯ ว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2549

2. ระยะร่นจากทางด่วน

ไม่มีข้อกำหนดเฉพาะ การกำหนดระยะร่นของอาคารที่อยู่ติดทางด่วนหรือทางหลวงพิเศษ จึงอิงตามข้อกำหนดระยะร่นจากถนนสาธารณะ

3. ระยะร่นจากแนวสายไฟฟ้าแรงสูง

ต้องเว้นระยะร่นตามระดับแรงดันไฟฟ้า เพื่อความปลอดภัยจากอันตรายของไฟฟ้าแรงสูง ตามข้อกำหนดเพื่อความปลอดภัยในเขตเดินสายไฟฟ้า โดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2546

• แรงดันไฟฟ้า 69 กิโลโวลต์: อย่างน้อย 9 เมตร
• แรงดันไฟฟ้า 115 และ 132 กิโลโวลต์: อย่างน้อย 12 เมตร
• แรงดันไฟฟ้า 230 และ 300 กิโลโวลต์: อย่างน้อย 20 เมตร
• แรงดันไฟฟ้า 500 กิโลโวลต์: อย่างน้อย 40 เมตร 

4. ระยะร่นกรณีที่ดินอยู่ชิดกับถนนหักมุม

หากที่ดินอยู่ตรงบริเวณมุมถนนที่มีมุมน้อยกว่า 135 องศา และถนนมีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป ต้องปาดมุมรั้วหรือกำแพงกั้นเขตด้านละไม่น้อยกว่า 4 เมตร และให้ทำมุมเท่ากันกับแนวถนนทั้งสองด้าน ตามข้อ 5 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) เพื่อไม่ให้บดบังทัศนวิสัยของผู้ขับขี่รถยนต์ โดยที่ดินส่วนมุมที่ปาดออกไปนั้น ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเดิม

วัตถุประสงค์ของกฎหมายระยะร่นอาคาร

กฎหมายว่าด้วยระยะร่นอาคาร กำหนดขึ้นเพื่อความปลอดภัยของประชาชนและทรัพย์สิน ป้องกันอัคคีภัยและการกัดเซาะของดินหรือแหล่งน้ำ พร้อมส่งเสริมสุขอนามัยผ่านการระบายอากาศและแสงสว่างที่เพียงพอ สร้างความเป็นส่วนตัว และจัดระเบียบผังเมือง รวมถึงอำนวยความสะดวกในการบำรุงรักษาอาคารและพื้นที่สาธารณะโดยรอบ

1. ความปลอดภัยของประชาชนและทรัพย์สิน

เพื่อป้องกันอันตรายจากการก่อสร้างอาคารชิดถนนหรือพื้นที่สาธารณะเกินไป ทั้งลดความเสี่ยงจากอุบัติเหตุ การทรุดตัวของดิน การกัดเซาะของตลิ่ง และช่วยชะลอการลุกลามของเพลิงในกรณีเกิดอัคคีภัย

2. ช่วยส่งเสริมสุขภาวะอนามัยที่ดี

การเว้นระยะร่นและที่ว่างรอบอาคารช่วยให้มีการระบายอากาศและแสงธรรมชาติที่เพียงพอ

ลดความอับชื้นและการสะสมของเชื้อโรคภายในพื้นที่อยู่อาศัย ส่งเสริมสุขภาวะอนามัยที่ดีให้แก่ผู้อยู่อาศัยทุกเจเนอเรชัน

3. สร้างความเป็นส่วนตัวให้แก่การอยู่อาศัย

ระยะร่นช่วยเว้นช่องว่างระหว่างอาคาร ลดการรบกวนจากเสียง กลิ่น หรือการมองเห็นจากอาคารข้างเคียงทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความเป็นส่วนตัวและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น

4. สนับสนุนการผังเมืองและการใช้ที่ดินอย่างเป็นระบบ

นอกจากสร้างความเป็นส่วนตัวให้แก่ผู้อยู่อาศัย ระยะร่นอาคารยังช่วยกำหนดแนวอาคารให้เป็นระเบียบ ควบคุมความหนาแน่นของสิ่งปลูกสร้าง สนับสนุนการพัฒนาเมืองให้เป็นระบบและสอดคล้องกับผังเมืองโดยรวม

5. ความสะดวกในการบำรุงรักษาอาคารและพื้นที่สาธารณะโดยรอบ

การเว้นช่องว่างรอบอาคารช่วยให้เข้าถึงพื้นที่ได้สะดวก เอื้อต่อการซ่อมแซมอาคาร การดูแลระบบสาธารณูปโภค และการเข้าถึงของหน่วยงานฉุกเฉิน เช่น รถดับเพลิงหรือรถพยาบาล อีกทั้งยังคงไว้ซึ่งพื้นที่สาธารณะริมถนน ทางเท้า หรือแหล่งน้ำ เพื่อการสัญจร การบำรุงรักษา และการใช้ประโยชน์ร่วมกันของประชาชน

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับระยะร่นอาคารมีอะไรบ้าง?

1. กฎหมายหลักเกี่ยวกับการควบคุมอาคาร เพื่อกำหนดที่ว่าง และระยะร่นจากถนน แหล่งน้ำ หรือแนวเขตที่ดิน

จากเว็บไซต์สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ https://asa.or.th/homepage-asa/

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายหลักที่ให้อำนาจออกกฎกระทรวง 
• กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 
• กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์พื้นฐานเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร

 

2. กฎหมายเฉพาะ ที่กำหนดระยะร่นในพื้นที่พิเศษ หรือตามประเภทโครงสร้างพื้นฐาน เช่น

• พระราชบัญญัติจัดวางการรถไฟและทางหลวง พ.ศ. 2464 ที่กำหนดระยะร่นจากเขตทางรถไฟและทางหลวง เพื่อความปลอดภัยและรองรับการขยายโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต จากเว็บไซต์สมาคมผู้ตรวจสอบอาคาร (https://www.bsa.or.th/)
• พระราชบัญญัติไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 ที่กำหนดระยะร่นจากแนวสายไฟฟ้าแรงดันสูง จากเว็บไซต์กระทรวงพลังงาน (https://law.energy.go.th/laws)
• ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ที่กำหนดระยะร่นจากลักษณะพื้นที่และอาคารต่าง ๆ ในกรุงเทพฯ จากเว็บไซต์สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ https://asa.or.th/homepage-asa/

วิธีตรวจสอบระยะร่นก่อนสร้างบ้านหรืออาคารต้องทำอย่างไร?

1. ตรวจสอบข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่เกี่ยวข้อง 

โดยเฉพาะกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 68 พ.ศ. 2563 ซึ่งกำหนดระยะร่นจากถนนสาธารณะ แหล่งน้ำสาธารณะ และแนวเขตที่ดิน รวมถึงความสูงของอาคาร

2. ตรวจสอบแนวเขตที่ดิน และคำนวณระยะร่นอาคารบนแบบแปลน 

โดยให้ผู้ออกแบบ คือ สถาปนิก หรือวิศวกร กำหนดแนวอาคารบนแบบแปลน อ้างอิงระยะร่นตามกฎหมายและผังเมือง พร้อมระบุแนวเขตชัดเจนในแบบยื่นขออนุญาต

3. ยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น 

เช่น สำนักงานเขตเทศบาล อบจ. หรือ อบต. เพื่อให้ตรวจสอบแบบและอนุมัติว่าเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

4. ตรวจสอบอีกครั้งก่อนเริ่มก่อสร้าง 

หลังได้รับอนุญาต ควรให้ผู้ควบคุมงานตรวจแนวอาคารในพื้นที่อีกครั้ง เพื่อยืนยันว่าแนวอาคารตรงกับแบบที่อนุญาต และไม่ล้ำระยะร่น

 

รวมสาระดี ๆ เรื่องกฎหมายต่อเติมบ้าน ด้วยบทความน่ารู้จาก AP Thai

• รู้จักกับกฎหมายต่อเติมบ้าน พร้อมสาระที่ผู้จะต่อเติมบ้านควรรู้!
• ขนาดที่จอดรถ กว้าง-ยาวเท่าไหร่? พร้อมข้อควรรู้ก่อนต่อเติมโรงจอดรถ

 

เอพีไทยแลนด์ ช่วยเติมเต็มความหมายของชีวิต

เลือกเป็นเจ้าของโครงการบ้านจาก เอพีไทยแลนด์ เพื่อสร้างชีวิตดี ๆ บนพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเอง ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมดีไซน์สวยหรือบ้านแฝดฟังก์ชันใหญ่ คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋งที่รองรับทุกธุรกิจ สามารถเลือกได้ตามต้องการ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ