เจาะลึกกฎหมายครอบครองปรปักษ์ พร้อมข้อควรรู้ก่อนเสียสิทธิ์ที่ดิน

MAIN POINT

• กฎหมายครอบครองปรปักษ์ คือ กฎหมายที่เปิดโอกาสให้บุคคลเข้าไปครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น หากเป็นการครอบครองที่สงบ เปิดเผยและต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยกำหนดระยะเวลาเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 10 ปี และสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 5 ปี 
• วิธีป้องกันไม่ให้ที่ดินหรืออสังหาฯ ถูกครอบครองปรปักษ์คือ เจ้าของทรัพย์ควรดูแลและแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของสม่ำเสมอ เช่น ตรวจสอบพื้นที่เป็นระยะทุกปี ติดป้ายหรือล้อมรั้วให้ชัดเจน รังวัดที่ดินทุก 3-5 ปี ตรวจสอบหลักหมุด สังเกตร่องรอยการบุกรุก และหากพบผู้บุกรุกให้รีบดำเนินการฟ้องขับไล่ ทำสัญญาเช่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายทันที เพื่อป้องกันมิให้ผู้อื่นครอบครองจนเกิดสิทธิครอบครองปรปักษ์

 

รู้หรือไม่ว่า แม้จะมีโฉนดเป็นของตนเอง แต่การปล่อยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน อาจทำให้สูญเสียกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่รู้ตัว AP Thai พาเจาะลึกกฎหมายครอบครองปรปักษ์คืออะไร พร้อมข้อควรรู้เพื่อป้องกันการเสียสิทธิในที่ดิน

 

กฎหมายครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีไว้ทำไม?

กฎหมายครอบครองปรปักษ์คือ กฎหมายที่เปิดโอกาสให้บุคคลซึ่งครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นสามารถได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น หากได้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันจนครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

 

โดยกฎหมายครอบครองปรปักษ์มีเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของทรัพย์ดูแลรักษาสิทธิของตน ส่งเสริมให้ทรัพย์สินถูกนำไปใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยปละละเลย ตลอดจนช่วยลดข้อพิพาทหรือความขัดแย้งในสังคมเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

 

เกร็ดความรู้:

• อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น บ้าน อาคาร คอนโด และสำนักงาน
• สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ อาทิ รถยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์

 

เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ตามข้อกฎหมาย

เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายมี 3 ประการ คือ การครอบครองทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

1. ทรัพย์สินที่ครอบครองปรปักษ์เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น

การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นที่มีกรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น หากเป็นทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมจะไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้

นอกจากนี้ การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ในกรณีที่ดิน จะนับได้เฉพาะเมื่อที่ดินนั้นมีโฉนดแล้วเท่านั้น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3908/2558 วินิจฉัยว่า “การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นโดยการครอบครองปรปักษ์จะมีได้แต่เฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น” และหากที่ดินดังกล่าวได้รับโฉนดภายหลัง การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนด

2. ครอบครองโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งสามารถแยกพิจารณาได้เป็น 3 องค์ประกอบ ดังนี้

• โดยสงบ หมายถึง การครอบครองที่ไม่ถูกแย่งการครอบครองหรือถูกฟ้องขับไล่ ทั้งนี้หากเป็นเพียงการโต้เถียงกันยังไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ
• โดยเปิดเผย หมายถึง การครอบครองโดยไม่ปิดบังซ่อนเร้น กระทำโดยเปิดเผยให้บุคคลทั่วไปในสังคมสามารถรับรู้ได้ โดยไม่จำเป็นต้องเปิดเผยต่อเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง
• เจตนาเป็นเจ้าของ หมายถึง การใช้ทรัพย์นั้นเหมือนเป็นของตนเอง ไม่ใช่การอยู่อาศัยตามสัญญาเช่าหรืออยู่โดยเจ้าของอนุญาต 

3. ครบตามระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์

การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองติดต่อกันโดยไม่ขาดตอน  โดยมีระยะเวลาตามกฎหมายกำหนดตามประเภททรัพย์สินดังนี้

• อสังหาริมทรัพย์: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
• สังหาริมทรัพย์: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

ทั้งนี้ แม้ในระหว่างระยะเวลาการครอบครองจะมีการนำทรัพย์สินไปจำนองก็ไม่กระทบต่อการนับระยะเวลา เว้นแต่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น ซึ่งจะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่

 

ข้อยกเว้นของการครอบครองปรปักษ์

1. ครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นทรัพย์ที่มีโฉนดเท่านั้น

การครอบครองปรปักษ์ใช้ได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน หรือโฉนดตราจองเท่านั้น จะไม่รวมที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงสิทธิครอบครองหรือสิทธิการใช้ประโยชน์ รวมถึงที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ แต่กฎหมายไม่เปิดให้ครอบครองปรปักษ์

เกร็ดความรู้:  ที่ดินมือเปล่าหรือที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข. หรือ ส.ค.1 รวมถึงที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงสิทธิทำกินเฉพาะตัว ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ จึงไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ นอกจากนี้ยังมีที่ดินที่แม้มีกรรมสิทธิ์ แต่กฎหมายไม่เปิดให้ครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ที่ดินวัดหรือธรณีสงฆ์ และที่ดินอันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

2. การครอบครองแทนเจ้าของ ไม่ถือเป็นการยึดถือเพื่อตน

ผู้เช่า ผู้ซื้อที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ หรือผู้ที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ (เป็นลายลักษณ์อักษร) ไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ เนื่องจากเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ มิใช่การยึดถือทรัพย์นั้นเพื่อตนเอง

3. หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ ระยะเวลาครอบครองต้องเริ่มนับใหม่

ถ้าระหว่างที่ถือการครอบครอง เจ้าของทรัพย์สินได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น และผู้รับโอนซื้อมาโดยสุจริต ระยะเวลาที่เคยครอบครองมาก่อนจะนับต่อไม่ได้ ต้องเริ่มนับใหม่ตั้งแต่ต้น นับแต่วันที่มีการเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์

 

5 วิธีป้องกันไม่ให้ที่ดินหรืออสังหาฯ ถูกครอบครองปรปักษ์

ที่มา : สำนักงานกิจการยุติธรรม

การป้องกันไม่ให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถูกครอบครองปรปักษ์ เป็นสิ่งที่เจ้าของทรัพย์ควรให้ความสำคัญ เพราะหากปล่อยปละละเลยให้ผู้อื่นเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และแสดงตนเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลานาน อาจส่งผลให้สูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ ดังนั้น เจ้าของทรัพย์จึงควรดำเนินการดูแลและแสดงสิทธิของตน ด้วย 5 วิธีดังนี้

1. ตรวจสอบที่ดิน/อสังหาฯ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง

เจ้าของทรัพย์สินควรเข้าไปตรวจสอบสภาพที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผู้อื่นตรวจสอบแทน อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อให้สามารถดำเนินการทักท้วงหรือป้องกันได้ทันท่วงที ก่อนที่การครอบครองจะครบระยะเวลาตามกฎหมาย

 

2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วขอบเขตให้ชัดเจน

หากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีรั้วแสดงขอบเขต เจ้าของทรัพย์ควรดำเนินการล้อมรั้วเพื่อกำหนดแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน พร้อมติดป้ายแสดงความเป็นเจ้าของ เพื่อให้บุคคลทั่วไปทราบว่าที่ดินดังกล่าวมีผู้ครอบครองอยู่แล้ว ช่วยป้องกันมิให้ผู้อื่นเข้าใจผิดหรือเข้าครอบครองโดยพลการ และเป็นการแสดงสิทธิของเจ้าของอย่างเปิดเผย

 

3. ทำรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี

เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ควรดำเนินการรังวัดที่ดินเป็นระยะ ทุก 3-5 ปี เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินตามเอกสารสิทธิ รวมทั้งป้องกันการรุกล้ำจากที่ดินข้างเคียง ทั้งนี้หากเกิดข้อพิพาทสามารถใช้เอกสารการรังวัดเป็นหลักฐานประกอบการแสดงสิทธิได้ โดยสามารถจองคิวเพื่อขอรังวัดที่ดินล่วงหน้าผ่าน e-QLands (ครอบคลุม 17 สาขาในกรุงเทพมหานคร) หรือดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน

 

4. หมั่นเช็กหลักหมุดและรีบแจ้งสำนักงานที่ดิน ถ้าชำรุด/เคลื่อนย้าย

เจ้าของทรัพย์สินควรหมั่นตรวจสอบหลักหมุดแสดงแนวเขตที่ดินว่าอยู่ในสภาพสมบูรณ์ หากพบความผิดปกติอย่างชำรุดหรือถูกเคลื่อนย้ายควรดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ดังนี้

• กรณีหลักหมุดสูญหาย: ให้ยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอทำการรังวัดและปักหมุดใหม่ โดยเจ้าหน้าที่จะดำเนินการแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง และเข้าปักหมุดใหม่ พร้อมติดประกาศ ณ กรมที่ดิน ภายใน 30 วัน
• กรณีหลักหมุดถูกเคลื่อนย้าย: ควรตรวจสอบแนวเขตที่ดินของตนและแปลงข้างเคียง หากพบความคลาดเคลื่อน ให้แจ้งสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบ และให้เจ้าของที่ดินใกล้เคียงรับรองแนวเขตร่วมกัน เพื่อแก้ไขให้ถูกต้องตามโฉนด

 

5. ถ้าพบผู้บุกรุกให้รีบดำเนินการทันที

หากเจ้าของทรัพย์พบว่ามีบุคคลเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ควรรีบดำเนินการแสดงสิทธิของตนโดยเร็ว เช่น จัดทำสัญญาเช่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้การใช้ประโยชน์ในที่ดินมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน หรือมีหนังสือแจ้งให้ย้ายออก ฟ้องขับไล่ หรือบอกเลิกสัญญาเพื่อให้ผู้ครอบครองออกจากพื้นที่โดยทันที

 

รวมบทความน่ารู้เกี่ยวกับกฎหมายเรื่องบ้าน จาก AP Thai

• เสียงดังยามวิกาล กฎหมายห้ามเสียงดังเกินกี่โมง แจ้งที่ไหนได้บ้าง?
• สรุปกฎหมายเลี้ยงสัตว์ กทม. ล่าสุด! พื้นที่แค่ไหน เลี้ยงได้เท่าไร
• ระยะร่นอาคารคืออะไร? รวมกฎหมายระยะร่นที่เจ้าของบ้านควรรู้

 

เอพีไทยแลนด์ ช่วยเติมเต็มความหมายของชีวิต

เลือกเป็นเจ้าของโครงการบ้าน คอนโด จาก เอพีไทยแลนด์ เพื่อสร้างชีวิตดี ๆ บนพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเอง ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมดีไซน์สวยหรือบ้านแฝดฟังก์ชันใหญ่ คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋งที่รองรับทุกธุรกิจ สามารถเลือกได้ตามต้องการ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

ดูโครงการบ้านและคอนโดจาก เอพีไทยแลนด์

 

EMPOWER LIVING ชีวิตดีๆที่เลือกเองได้