MAIN POINT
- การตรวจรับบ้านก่อนโอน คือ การตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียดทั้งโครงสร้าง งานก่อสร้าง และระบบต่าง ๆ เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านอยู่ในสภาพสมบูรณ์ก่อนรับโอน โดยการตรวจบ้านก่อนโอนจะช่วยให้พบจุดที่มีปัญหา เพื่อให้โครงการแก้ไขได้ทันที และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นหลังเข้าอยู่อาศัย
- การตรวจบ้านควรครอบคลุมโครงสร้างบ้าน พื้น ผนัง ฝ้า หลังคา ประตู-หน้าต่าง ระบบไฟฟ้า ระบบประปา พื้นที่ภายนอก และงานติดตั้งต่าง ๆ โดยปกติจะตรวจอย่างน้อย 2 ครั้ง คือครั้งแรกเพื่อตรวจหาปัญหาต่าง ๆ และตรวจซ้ำครั้งถัดไปหลังโครงการแก้ไขแล้ว เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านสมบูรณ์ก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์
การตรวจรับบ้านก่อนโอนถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อบ้านที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องดำเนินการก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจส่งผลต่อการอยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายในอนาคต AP Thai ชวนคุณจดเช็กลิสต์ตรวจบ้านก่อนโอนด้วยตัวเอง พร้อมรายละเอียดที่เข้าใจง่ายสำหรับมือใหม่ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาต่าง ๆ ที่อาจส่งผลต่อการอยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายในอนาคต
การตรวจบ้านสำคัญต่อผู้ซื้อบ้านอย่างไร?
การตรวจบ้านมีความสำคัญกับผู้ซื้อ เพราะช่วยให้ทราบถึงสภาพโดยรอบของบ้านก่อนตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ เพราะบ้านบางหลังอาจดูเรียบร้อยจากภายนอก แต่ภายในอาจมีปัญหาที่มองไม่เห็นด้วยตาเปล่า เช่น รอยร้าวของโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า หรือระบบประปาที่ไม่ได้มาตรฐาน การตรวจบ้านก่อนโอนจะช่วยเช็กปัญหาเหล่านี้ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายหรือโครงการแก้ไขก่อนเข้าอยู่อาศัย และยังช่วยลดความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้
อุปกรณ์ตรวจรับบ้านที่ต้องเตรียมไปด้วย
การเตรียมอุปกรณ์ให้พร้อมจะช่วยให้การตรวจบ้านก่อนโอนทำได้ละเอียด โดยอุปกรณ์พื้นฐานที่ควรมีในการตรวจรับบ้าน ดังนี้
อุปกรณ์บันทึกและอ้างอิงข้อมูล
- เครื่องเขียน อย่างดินสอ ปากกา และสมุดโน้ต ใช้จดบันทึกรายละเอียด ข้อสังเกต และรายการจุดที่ต้องแก้ไข
- แปลนบ้าน ใช้เทียบระหว่างบ้านจริง กับรายละเอียดในเอกสาร
- สติกเกอร์ Post-it หรือเทปกาวชนิดลอกง่าย ใช้มาร์กจุดที่พบปัญหา เพื่อให้ช่างระบุตำแหน่งที่จำเป็นต้องแก้ไขได้ง่าย
- โทรศัพท์มือถือ หรือกล้องถ่ายรูป บันทึกภาพและวิดีโอจุดบกพร่องไว้เป็นหลักฐานก่อนและหลังการแก้ไข
อุปกรณ์ตรวจงานโครงสร้างและสถาปัตยกรรม
- ตลับเมตร หรือสายวัด ใช้วัดความกว้าง ความยาว และความสูง เทียบกับที่ระบุในแบบบ้าน
- ที่วัดระดับน้ำ ตรวจสอบความเรียบและความลาดเอียงของพื้นผิว
- เหรียญ ไขควงด้ามไม้ หรือค้อนหัวยาง ใช้เคาะกระเบื้องและผนัง เพื่อตรวจสอบโพรงอากาศหรือความแข็งแรงของปูนกาว
- ลูกแก้วหรือลูกปิงปอง ทดสอบความสม่ำเสมอของพื้นผิวทั่วไป รวมถึงทดสอบความลาดเอียงและการระบายน้ำในห้องน้ำ (เฉพาะก่อนติดสุขภัณฑ์)
อุปกรณ์ตรวจระบบไฟฟ้า
- ปลั๊กพ่วง ใช้ทดสอบการทำงานของเต้ารับไฟฟ้าในจุดต่าง ๆ
- ไขควงวัดไฟฟ้า ตรวจสอบว่ามีกระแสไฟจ่ายเข้าสู่เต้ารับหรือไม่
- เครื่องทดสอบเบรกเกอร์ตัดไฟรั่ว (ELCB Tester) ใช้ตรวจความปลอดภัยของระบบไฟฟ้า (ควรศึกษาวิธีใช้งานหรือให้ผู้เชี่ยวชาญทดสอบ)
อุปกรณ์ตรวจระบบประปาและการรั่วซึม
- ถังน้ำหรือสายยาง ใช้ทดสอบการระบายน้ำของพื้นห้องน้ำ ระเบียง และการรั่วซึมบริเวณประตูหน้าต่าง
- ดินน้ำมัน หรือถุงพลาสติก ใช้ปิดรูระบายน้ำชั่วคราว เพื่อตรวจสอบการรั่วซึมของท่อ
- กระดาษทิชชูหรือผ้าแห้ง เช็กความชื้นและรอยน้ำซึมตามข้อต่อและสุขภัณฑ์
อุปกรณ์ช่วยตรวจพื้นที่อับและจุดที่เข้าถึงยาก
- ไฟฉาย ใช้ส่องตรวจความเรียบร้อยบริเวณอับแสง เช่น ใต้ฝ้า ใต้ซิงก์ หรือมุมห้อง
- บันไดพับ ใช้ตรวจฝ้าเพดาน ช่องเซอร์วิส หรือจุดที่อยู่สูง
- กระจกบานเล็ก ใช้ส่องตรวจขอบบานประตู หน้าต่าง หรือจุดที่มองเห็นได้ยาก
10 จุด Checklist ที่ต้องตรวจรับบ้านก่อนโอนด้วยตัวเอง
1. ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับบ้าน
ก่อนเริ่มตรวจสอบรายละเอียดเชิงเทคนิค ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานของบ้านให้ถูกต้องตรงตามเอกสารและสัญญาที่ทำไว้กับโครงการหรือผู้ขาย เพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อนที่อาจส่งผลต่อสิทธิ์ในภายหลัง โดยมีรายการตรวจสอบดังนี้
- ชื่อโครงการ ประเภทบ้าน/คอนโด เลขที่บ้าน และเลขที่แปลง ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย
- ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย เทียบกับเอกสารและแปลนบ้านให้ถูกต้อง
- สภาพโดยรวมของบ้าน มีความเรียบร้อยหรือไม่
2. พื้นที่บริเวณภายนอกบ้าน
ตรวจเช็กพื้นที่บริเวณภายนอกบ้าน ทั้งถนน รั้วบ้าน สวนหน้าบ้าน ท่อระบายน้ำ หรือระเบียงบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาการทรุดตัวและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
- ถนนหรือพื้นรอบบ้าน พื้นควรเรียบ ไม่มีรอยแตกร้าว หลุมบ่อ หรือทรุดตัว และมีความลาดเอียงออกจากตัวบ้านอย่างเหมาะสม สามารถระบายน้ำได้ดี ไม่เกิดน้ำขังหรือไหลย้อนเข้าตัวบ้าน
- รั้วบ้านและประตูรั้ว โครงสร้างแข็งแรง ไม่มีสนิม ไม่เอียงหรือแตกร้าว สามารถใช้งานเปิด-ปิดได้ตามปกติ
- สวนหน้าบ้านและพื้นที่สีเขียว ดินถมเต็มพื้นที่ ไม่ทรุดตัว
- ระบบระบายน้ำภายนอก ท่อ รางน้ำ และบ่อพักต้องระบายน้ำได้ดี น้ำไม่ไหลย้อน และมีฝาปิดที่แข็งแรงปลอดภัย
3. โครงสร้างบ้าน
หลังจากที่เช็กบริเวณหน้าบ้านเรียบร้อยแล้ว ให้ตรวจสอบโครงสร้างบ้าน เพราะเป็นองค์ประกอบหลักที่ส่งผลต่อความแข็งแรงและความปลอดภัยของอาคาร ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรตรวจสอบโครงสร้างหลักของบ้าน ดังนี้
- เสาและคาน ต้องตั้งตรง แข็งแรง ไม่มีรอยแตกร้าว รอยแยก หรือการทรุดตัวผิดปกติ รวมถึงต้องไม่มีรอยแยกระหว่างเสากับผนัง
- เสาเอ็นและคานทับหลังบริเวณประตู-หน้าต่าง ตรวจสอบว่าไม่มีรอยแตกร้าวหรือรอยแยก โดยเฉพาะบริเวณวงกบ ซึ่งเป็นจุดที่เกิดปัญหาได้บ่อย
- ชายคาและรอยต่อโครงสร้าง รอยต่อใต้ชายคาและส่วนเชื่อมต่าง ๆ ต้องเรียบร้อย แข็งแรง พร้อมเคลือบกันสนิม และไม่มีช่องว่างที่อาจทำให้น้ำรั่วซึม
- รางน้ำฝนและท่อน้ำฝน ตรวจสอบการยึดติดว่ามั่นคง ไม่เอียง ไม่หลุด และไม่มีรอยรั่วซึมบริเวณจุดเชื่อมต่อ
4. ผนังบ้าน
ผนังบ้านต้องมีพื้นผิวเรียบสม่ำเสมอ ไม่มีการบิดงอ เป็นคลื่น รอยร้าวหรือรอยแยกระหว่างผนังกับเสาและคาน
- ผนังภายนอก ต้องไม่มีสีลอก หลุดร่อน หรือคราบความชื้น
- งานสีผนัง ควรเรียบเนียน ไม่มีรอยโป๊ว รอยด่าง หรือสีไม่สม่ำเสมอ
- ผนังในพื้นที่เปียก เช่น ห้องน้ำหรือห้องครัว ควรตรวจสอบว่าไม่มีการซึมของน้ำผ่านผนัง กระเบื้องผนังติดแน่น และร่องยาแนวเรียบร้อย
5. พื้นบ้าน
พื้นบ้านควรมีความเรียบ แข็งแรง และได้ระดับ ไม่มีการทรุดตัว แอ่น หรือแตกร้าวเมื่อเดินใช้งานและตรวจสอบแนวรอยต่อระหว่างพื้นกับผนังว่ามีความเรียบร้อย ไม่มีช่องว่างหรือรอยแยก
- พื้นกระเบื้อง ต้องติดแน่น ไม่มีเสียงกลวง สีและลวดลายสม่ำเสมอ
- พื้นไม้หรือวัสดุปูพื้นอื่น ๆ ต้องติดตั้งอย่างแข็งแรง ไม่โก่งหรือยุบตัว
- พื้นที่เปียก เช่น ห้องน้ำ ระเบียง หรือพื้นที่ซักล้าง พื้นควรมีความลาดเอียงเหมาะสมเพื่อให้น้ำไหลลงท่อได้ดี ไม่เกิดน้ำขังหรือการรั่วซึม
6. ฝ้าเพดาน
ฝ้าเพดานควรติดตั้งเรียบร้อย แนบสนิท และได้ระดับ ไม่มีการแอ่นตัว หรือคราบน้ำที่บ่งบอกถึงการรั่วซึม มีสีสม่ำเสมอ และไม่มีร่องรอยของสัตว์หรือแมลงเข้าอยู่อาศัย พร้อมเช็กการเดินสายไฟ ฉนวนกันความร้อนว่าเรียบร้อยหรือไม่
7. หลังคาและใต้หลังคาบ้าน
ในส่วนหลังคาและพื้นที่ใต้หลังคา ควรตรวจเช็กก่อนรับบ้าน โดยดูจากความแข็งแรงและติดตั้งได้มาตรฐาน ดังนี้
- โครงสร้างหลังคา ต้องแข็งแรง ไม่บิดงอ โครงเหล็กทาด้วยสีเคลือบกันสนิม
- ส่วนไม้ฝ้าเพดาน ต้องไม่ผุกร่อน และเคลือบด้วยน้ำยากันปลวก
- กระเบื้องหลังคา ต้องแนบสนิททุกแผ่น ไม่มีรอยแตกร้าว หลุด และรั่วซึม
- ฝ้าเพดานและใต้หลังคา ต้องไม่มีคราบน้ำ คราบความชื้น และร่องรอยการรั่วซึม
- ช่องระบายอากาศใต้หลังคา ต้องติดตั้งเรียบร้อย มีมุ้งลวดป้องกันสัตว์และแมลง
8. ประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิดต่าง ๆ
ประตู หน้าต่าง และช่องเปิดต่าง ๆ เป็นองค์ประกอบที่มีผลต่อทั้งความปลอดภัย การใช้งาน และการป้องกันลม ฝุ่น และน้ำฝน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบก่อนรับบ้าน ดังนี้
- วงกบประตู/หน้าต่าง ต้องติดตั้งมุมฉาก ไม่บิดงอ ไม่มีรอยแตกร้าวหรือรอยแยกระหว่างวงกบกับผนัง โดยบานประตูและหน้าต่างต้องเปิด-ปิดได้สะดวก แนบสนิทเมื่อปิด ไม่มีช่องว่างที่ทำให้ลม ฝุ่น หรือฝนเล็ดลอดเข้าได้ รวมถึงซีลยางและรอยต่อรอบวงกบต้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์
- บานประตู ใช้กระจกส่องตรวจขอบบานด้านบนว่ามีการทาสีหรือเคลือบผิวเรียบร้อยหรือไม่ เพื่อป้องกันการดูดความชื้นที่อาจทำให้บานประตูบวมและปิดไม่สนิทในอนาคต
- กระจกและมุ้งลวด (ถ้ามี) กระจกต้องไม่แตกร้าว ไม่มีรอยบิ่นหรือรอยขีดข่วน ติดตั้งแน่นหนา ส่วนมุ้งลวดต้องตึง และไม่ขาด
9. ระบบไฟฟ้าทั้งในและนอกบ้าน
ผู้ซื้อควรตรวจสอบการติดตั้งและการทำงานของระบบไฟฟ้าทั้งภายในและภายนอกบ้านอย่างละเอียด เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากไฟฟ้าขัดข้องหรืออุบัติเหตุในอนาคต อาทิ
- ตู้เมนไฟและเบรกเกอร์ ตู้เมนต้องติดตั้งเรียบร้อย ปิด-เปิดได้สะดวก มีป้ายระบุวงจรชัดเจน และเบรกเกอร์ทำงานได้ตามปกติ รวมถึงควรมีระบบตัดไฟรั่ว (ELCB/RCD)
- เต้ารับ สวิตช์ และจุดจ่ายไฟ ตรวจสอบว่าเต้ารับและสวิตช์ติดตั้งดี ไม่หลวม ใช้งานได้ทุกจุด และไม่มีประกายไฟหรือความร้อนผิดปกติ
- ระบบสายไฟและงานเดินสาย สายไฟต้องเก็บเรียบร้อย ไม่โผล่หรือชำรุด และเดินสายภายในท่อหรือรางอย่างถูกต้องตามมาตรฐาน
- โคมไฟและอุปกรณ์แสงสว่าง โคมไฟต้องติดตั้งปลอดภัย เปิด-ปิดได้ปกติ แสงสว่างเพียงพอ และไม่มีการกระพริบหรือเสียงผิดปกติ
- ระบบไฟฟ้าภายนอกบ้าน ตรวจสอบไฟสนาม ไฟรั้ว และไฟทางเดินว่าทำงานได้ดี อุปกรณ์ต้องทนแดด ทนฝน และมีโครงสร้างป้องกันน้ำเข้าด้วย
10. ระบบน้ำ
ระบบน้ำมีผลต่อการใช้งานและสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัยโดยตรง ผู้ซื้อควรตรวจสอบระบบน้ำดี น้ำทิ้ง และสุขภัณฑ์ต่าง ๆ อย่างละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาการรั่วซึม กลิ่นรบกวน และการอุดตันในอนาคต
- ระบบน้ำดีและแรงดันน้ำ ตรวจสอบก๊อกน้ำ ฝักบัว และจุดใช้น้ำทุกจุดว่าน้ำไหลสม่ำเสมอ แรงดันเหมาะสม และไม่มีการรั่วซึมตามข้อต่อ เมื่อปิดน้ำมิเตอร์ต้องนิ่ง
- ท่อประปาและจุดเชื่อมต่อ ตรวจสอบแนวท่อและข้อต่อต่าง ๆ ว่าติดตั้งเรียบร้อย ไม่มีน้ำซึมหรือคราบความชื้น
- ระบบระบายน้ำและน้ำทิ้ง ทดสอบการระบายน้ำ ต้องไหลลงท่อได้ดี ไม่เอ่อหรือไหลย้อน รวมถึงติดตั้งถ้วยดักกลิ่น
- สุขภัณฑ์ภายในบ้าน ตรวจสอบโถสุขภัณฑ์ อ่างล้างหน้า และอุปกรณ์อื่น ๆ ว่าติดตั้งเรียบร้อย ใช้งานได้ปกติ ไม่มีการรั่วหรือโยก และตำแหน่งเหมาะสมกับการใช้งาน
11. เฟอร์นิเจอร์ที่มาพร้อมบ้าน
ตรวจเช็กเฟอร์นิเจอร์ที่มาพร้อมกับบ้าน ว่ามีความครบและสมบูรณ์ตามรายการแนบท้ายสัญญา
- การติดตั้ง ต้องแข็งแรง บานตู้และลิ้นชักเปิด-ปิดได้สะดวก ใช้งานได้ปกติ
- พื้นผิว ควรเรียบ สีสม่ำเสมอ ไม่มีรอยขีดข่วน บวม หรือคราบความชื้น โดยเฉพาะบริเวณครัวและพื้นที่เปียก
12. ของตกแต่งที่เป็นเหล็กและอะลูมิเนียม
ของตกแต่งที่เป็นเหล็กและอะลูมิเนียม เช่น ราวกันตก ราวบันได เหล็กดัด หรือโครงอะลูมิเนียม ควรตรวจสอบว่าติดตั้งตามแบบที่ระบุ
- ผิววัสดุ ต้องเรียบ ไม่มีรอยเชื่อมแตกร้าว สีหรือสารเคลือบสม่ำเสมอ ไม่มีสนิม โดยเฉพาะบริเวณที่สัมผัสแดดและฝน
- ขอบมุมและจุดยึด ควรตรวจสอบให้ละเอียด เพื่อความปลอดภัยและความสวยงาม
13. บันไดขึ้น-ลงบ้าน
บันไดขึ้น-ลงบ้านควรตรวจสอบทั้งราวจับและขั้นบันได เพื่อความปลอดภัยในการใช้งาน
- ราวจับบันได ต้องติดตั้งแข็งแรง ได้ระดับ และจับถนัดมือ ไม่มีความคมหรือจุดที่อาจก่อให้เกิดอันตราย
- ลูกตั้งและลูกนอนของขั้นบันได ต้องมีขนาดสม่ำเสมอ ได้ระดับเท่ากันทุกขั้น ไม่มีการยุบตัว แตกร้าว พื้นผิวไม่ลื่น และไม่มีเสียงผิดปกติขณะเดินใช้งาน เพื่อความปลอดภัยและความสะดวกในการขึ้น-ลงในชีวิตประจำวัน
ถ้าตรวจบ้านแล้วพบส่วนที่มีปัญหาควรทำอย่างไร?
ผู้ซื้อบ้านควรถ่ายภาพ ถ่ายวิดีโอและจดบันทึกรายละเอียดของทุกจุดที่พบปัญหา พร้อมระบุห้องและตำแหน่งให้ชัดเจน จากนั้นแจ้งโครงการหรือผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น ทางอีเมลหรือเอกสารทางการ เพื่อขอให้ออกรายการแก้ไขและประเมินระยะเวลาดำเนินการ
เมื่อโครงการแจ้งว่าแก้ไขแล้วเสร็จ ควรนัดตรวจซ้ำเพื่อยืนยันว่าปัญหาได้รับการแก้ไขครบถ้วนและเป็นไปตามมาตรฐาน หากยังพบข้อบกพร่อง สามารถขอขยายระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ออกไปได้จนกว่าบ้านจะอยู่ในสภาพสมบูรณ์ พร้อมเข้าอยู่อาศัย
โอนบ้านก่อนตรวจรับได้ไหม?
โอนบ้านก่อนตรวจรับได้หรือไม่ เป็นคำถามที่ผู้ซื้อบ้านหลายคนสงสัย ในทางปฏิบัติบางโครงการอาจเร่งให้โอนกรรมสิทธิ์เพื่อปิดการขาย ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อยังไม่มีโอกาสตรวจบ้านอย่างละเอียดและเสี่ยงต่อการพบปัญหาภายหลัง
หากมีความจำเป็นต้องโอนบ้านก่อนตรวจรับ ผู้ซื้อบ้านควรตรวจสอบสภาพบ้านเบื้องต้นเท่าที่ทำได้ พร้อมทำหนังสือระบุเงื่อนไขหรือบันทึกข้อตกลงไว้ในวันโอนว่า หากพบปัญหา ทางโครงการจะต้องดำเนินการแก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนด
หลังการโอนควรรีบเชิญผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจบ้านอย่างละเอียดและติดต่อประสานงานกับโครงการโดยเร็ว เพื่อปกป้องสิทธิ์และลดความเสี่ยงจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
รวมเคล็ดลับการตรวจบ้านและคอนโด จาก AP Thai
- Checklist ตรวจรับคอนโดด้วยตัวเอง ไม่ยากอย่างที่คิด
- ป้องกันไฟฟ้ารั่วในบ้าน ด้วยวิธีตรวจเช็กสายดิน
- เช็กรอยร้าวผนังบ้านและอาคาร แบบไหนอันตราย
- เช็กสาเหตุเครื่องทำน้ำอุ่นไม่ร้อน รู้ก่อนตามช่างซ่อม
เอพีไทยแลนด์ ช่วยเติมเต็มความหมายของชีวิต
เลือกเป็นเจ้าของโครงการบ้านจาก เอพีไทยแลนด์ เพื่อสร้างชีวิตดี ๆ บนพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเอง ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมดีไซน์สวยหรือบ้านแฝดฟังก์ชันใหญ่ คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋งที่รองรับทุกธุรกิจ สามารถเลือกได้ตามต้องการ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย
EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ
